上海证券-国金中国铁建高速REIT：西部首单基础设施REITs投资价值分析-220704

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主要观点渝遂高速（重庆段）途径重庆市的沙坪坝区、璧山区、铜梁区和潼南区，连接重庆和成都两大国家中心城市的中间地带，是国家《成渝城市群发展规划》重点推进的纽带区域。

展望2035年，成渝地区双城经济圈将成为具有国际影响力的活跃增长极和强劲动力源。

重庆市正式进入现代化国际都市行列，综合经济实力、科技实力大幅提升，经济总量和居民人均可支配收入较2020年翻一番以上，人均地区生产总值超过2万美元。

渝遂高速（重庆段）沿线产业集群丰富，分布有众多的产业园区，并且受政策支持，多种产业持续高质发展，为项目提供充足的交通运输需求。

成渝通道绕城高速以内的所有路段的交通量都已超过适应交通量；绕城高速与三环高速之间的大部分路段的交通量也超过适应交通量的50%，高峰期已出现通行能力紧张的状况。

渝遂高速的建成通车能够分流部分原有成渝高速的车流量。

项目的原始权益人及项目公司运营经验丰富，充分保证项目的持续稳定运营。

渝遂高速（重庆段）作为重庆较早的高速公路，经过多年的发展，原始权益人和项目公司已经培养和形成了一支年龄结构合理、运营经验丰富、执行能力强的高素质高速公路管理运营人才队伍。

公司高效、科学、精细化的公路业务管理体系，在同行业中居于领先地位。

项目费用端主要为管理费用。

从费用结构来看，2018-2021年，管理费用占比较大，主要是因为项目已经成熟，后期所需研发费用较小，职工薪酬、租赁费用和折旧费用占比较高。

项目财务费用常年负值，主要是因为项目公司银行存款金额较大，产生了较多利息收入。

从费用规模来看，2018-2021年，国金铁建管理费用常年占营业总收入的5%以下，处于行业较低水平。

基于当前估值，国金中国铁建高速REIT的IRR在公路REIT中最高。

截至2022年6月24日，已上市的高速公路REIT采用市值作为首期现金流支出（国金中国铁建高速REIT采用估值46.12亿作为首期现金流支出），再根据各公路REIT预测现金流可以获得各个公路REIT的IRR。

从数据来看，国金中国铁建高速REIT的IRR为8.46%，为可比REIT中最高。

投资建议在当前宏观环境下，长期资金面临“资产荒”的背景下，公募REITs受到长期配置资金的青睐。

目前，高速公路REIT上市数量最多（4只，不含国金铁建高速公路REIT），占比1/3，已发展成一套成熟的价值评估体系。

国金铁建高速公路REIT位于经济发展速度较高的成渝经济圈，具有产业集群优势。

项目自身运营多年，通行费收入稳定，比较优势突出。

各项财务指标稳健，成本控制得当。

估值层面，基于DCF估值方法得到的估值为46.12亿，相比其他可比高速公路REIT，IRR具有明显优势。

建议投资者积极参与。

风险提示税收政策风险；收费政策风险；环保政策风险；其他政策风险。