国信证券（香港）-物业管理行业投资策略：万亿蓝海，穿越牛熊-210713

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2021年1H物管行业涨幅排名第一，穿越周期2021年上半年恒生指数冲高回落，小幅上涨3.34%，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨30.40%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一，延续2019年、2020年靓丽的表现。

国信香港物管行业指数从2018年3月1日至2021年6月30日，获得196.48%的涨幅，同期恒生指数涨幅为-8.76%,物业管理行业连续三年穿越牛熊周期，取得远超恒生指数的绝对与相对回报。

万亿级别市场风口，物管行业资本化浪潮持续加速推进截至2021年7月11日，港股及A股市场总共有49家上市物企，其中港股45家、A股4家，合计市值已达10006亿港元。

我们预计2021年上市物管企业数量将超过30家再创纪录，行业上市公司总数将超过70家，物管行业资本化浪潮持续加速推进。

龙头公司市场份额将快速提升当前物业管理行业极度分散，行业市场份额正处于快速向优质龙头企业集中的过程中，百强物业管理公司通过内生、外延增长所管理的建筑面积和物业数量逐年快速增加。

根据中指研究院的资料，物业服务百强企业的平均总收入由2016年的6.28亿元增至2020年的11.73亿元，年复合增长率为16.9%。

2021-2023年，我们预计百强企业在管面积及收入仍能维持15%以上的复合增长率，优质的龙头公司仍将获得远高于行业平均增速的成长。

内生性增长优选“储备面积/在管面积”数值高的公司对于以住宅业态为主的物业管理公司，“储备面积/在管面积”这个指标是衡量物管企业未来2-4年业绩内生性增长确定性的重要考量。

统计显示，碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）、正荣服务（6958.HK）、新城悦服务（1755.HK）、融创服务（1516.HK）、建业新生活（9983.HK）等物管企业“储备面积/在管面积”分别达117.8%、116.0%、111.6%、101.0%、95.6%、87.0%，排名前列，表明这些公司在港股主要上市物业管理公司中，公司未来两年的业绩内生性增长的确定性、可预见性高。

投资建议当前物业管理行业正处于快速发展的黄金发展期，行业上市公司市值已超万亿港元，且行业连续三年获得远超恒指的绝对与相对收益，穿越了牛熊周期。

物管行业资本化浪潮正持续加速推进，我们预计2021年全年物管企业IPO数量将超过30家，再创纪录。

未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势将愈发明显。

我们维持行业“买入”的投资评级，建议关注碧桂园服务（6098.HK）、建业新生活（9983.HK）、新城悦服务(1755.HK)等个股。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。