国海证券-2022“稳地产”专题（五）：地产回暖还有哪些痛点？-220703

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6月份以来，随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效、以及全国疫情的消退，地产高频数据显示出好转迹象，但我们认为仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖：在销售端，本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏，呈现出明显的“分化态势”。

对于一二线城市来说，目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有二：一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消；二是部分城市疫情出现反复，防控措施阻碍地产销售。

但随着疫情在全国范围内进一步消退、及更多城市取消房贷利率加点，我们对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。

但对于三四线城市来说，楼市回暖的痛点来源于本地购房者对于当地楼市的悲观预期。

而此种预期的扭转，显然需要更长时间。

在投资端，我们认为下半年地产投资数据的回升，存在两大难点：一是三四线城市地产销售修复较慢，影响房企回款与施工；二是前期缺乏土地成交，影响房企新开工能力。

即使在乐观情况下，假设下半年三四线城市楼市逐步回暖，我们认为四季度地产销售增速仅勉强回正，全年地产投资累积增速仍难以回正，地产两大板块（销售、投资）表现疲软，仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。

风险提示：货币政策预期收紧、地产调控政策超预期、历史数据无法预测未来走势，相关资料仅供参考。