远东资信-协信远创债券违约案例分析：商业、办公地产销售受阻致资金链断裂-210716

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摘要2021年3月9日，协信远创发行的“18协信01”私募公司债未能兑本金，导致公司首次出现债券违约。

随后，“16协信03”“16协信05”“16协信06”也相继违约。

截至7月14日，协信远创累计违约债券余额25.33亿元。

协信远创从重庆发展起家，采用商住一体化的开发模式，同时经营商业、办公和住宅地产。

2020年期间公司股权发生重大变更，公司创始人吴旭出售了大部分股份，新加坡城市集团（CDL）入主成为控股股东。

协信远创债券违约的主要原因是：（1）占公司存量资产72%的商业、办公物业去化周期过长，叠加疫情影响导致销售严重受阻；（2）2017年公司储备了大量土地项目，但后续开发进度缓慢，竣工交付延迟；（3）公司的资产受限比例高，资产质量一般，很难再抵押资产融资；（4）公司负债指标触及了“三道红线”，难以再通过债券市场或银行融资；（5）公司管理层在经营决策上失去了控股股东CDL的支持，导致债务危机蔓延发展。

从协信远创的案例可以得到如下几点启示：（1）商业、办公地产的经营风险可能要高于纯住宅地产，分析房企风险时要区分公司所经营地产业务的具体类型；（2）房地产行业具有周期性，如果行业内企业违背周期趋势盲目扩张，就可能引发经营和债务危机；（3）需要关注公司是否存在资产受限、资产质量差或监管政策对再融资活动施加限制的情况；（4）股东方是否重视公司并积极支持安排偿债方案，会影响债务危机的解决效果。