中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：复苏三部曲，格局一点通-220630

《中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：复苏三部曲，格局一点通-220630（8页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：复苏三部曲，格局一点通-220630（8页）.pdf（8页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

我们相信，市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏，销售的复苏才刚刚开始。

这一复苏顺序决定了，政策发力可能和基本面复苏长期共存。

对地产开发行业而言，过去九个月的拿地规模这一个指标，对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。

民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境，尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。

▍销售复苏局面得到确认。

和历史周期不同，本轮周期中资本市场投资者对政策效果的信心相对较低，故而销售确认复苏有助于企业估值上行。

2022年6月前28天，30个大中城市新房销售额环比提升81.9%，同比下降9.8%（5月同比下降48.3%），我们跟踪的43城市新房签约套数环比提升60.7%，同比下降14.6%（5月同比下降45.9%），14城市二手销售签约套数环比提升32.7%，同比下降1.7%（5月同比下降19.7%）。

最新7天，30个大中城市商品房成交面积环比上一个周度上涨0.8%，我们统计的样本城市新房签约套数环比上一个周度上涨25.0%，二手房签约套数环比上一个周度上涨2.1%。

大多数开发企业在更好的蓄客及去化之下，6月销售预计较5月环比显著增长。

▍投资复苏有待时日，政策空间仍然广阔。

历史上每一轮销售复苏往往很快伴随投资拿地复苏，企业在市场底部也容易迅速转为乐观。

但本轮周期情形不同，大多数企业面临融资困难远甚往日（曾经，即便销售下探，地产债刚兑信心却很强）。

故而本轮周期销售复苏和投资复苏之间的时间跨度或许较长，土地市场热度难以迅速恢复，甚至房企对销售复苏的定性都预计极尽谨慎。

这也使得政策宽松的窗口可能较长。

一些政策具备开创性（例如房票），一些政策虽然本意和地产市场无关，却可能对需求影响明显（例如上海放开毕业生落户）。

这种基本面和政策面同向共振的时期，在历史上是罕见的。

▍信用风险有所消退，但信用复苏仍有很长的路要走。

和过去六个月不同，监管对信用风险更为重视，银行金融机构在剩下未爆雷民企的负债头寸显然更大，企业本身主动坚持的意愿也显然更强。

但是，即便销售复苏，相信债权人向地产行业投放增量资金意愿的恢复难度可能依然较大，一些企业或仍需缩表以偿还负债。

▍开发行业主要聚焦周期拿地指标。

我们认为，判断开发企业前景的一个最简单指标，是2021年9月-2022年5月以来公司拿地的合同金额总计，尤其是拿地合同金额和历史拿地金额的比较，以及拿地合同金额和销售额的对比。

这是因为，足额拿地本身说明企业通畅的融资渠道，更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地（且往往位于一二线城市）。

这更是因为，如果企业在长达三个季度的时间不拿地，其货值结构可能恶化，剩余可售货值往往难于去化。

所以，如果企业长时间不拿地，其市占率和盈利能力就可能下降，信用风险也相对更大一些。

当然，对股票投资价值的判断还需结合估值因素。

▍物业服务主要聚焦独立性。

物业管理具备广阔成长空间，头部公司市占率并不高。

即便面对关联方信用风险，物管公司只要保持企业独立，则本身不存在庞大的负债问题。

唯物管公司仍然需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。

相比民营地产公司而言，民营物管公司更容易走出困境（如能坚持独立运营）。

但行业内部，国有企业仍然占据多方面优势。

▍风险提示：房地产市场销售反复的风险；局部区域疫情扰动市场的风险；货值结构分化之下，一些企业持续缩表的风险。

▍投资建议。

我们认为，对销售最敏感的，是从事经纪服务的企业，我们推荐贝壳。

当前地产开发板块的估值和所处周期位置都极富吸引力，推荐保利发展、万科A、金地集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、华发股份、龙湖集团和美的置业。

物业服务领域，我们看好华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业和碧桂园服务。