安信证券-固定收益主题报告：合肥土拍零距离，二拍热度一般，主流国企积极拿地-220628

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6月28日，合肥完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？■合肥本轮土拍规则基本不变，配建要求降低，起拍房地比小幅上调。

拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后土地金延续分两期支付，30日内、3个月内分别支付30%。

但本轮土拍合肥降低了配建要求，仅3宗地要求配建保障性租赁住宅，占比为7%，明显低于今年首轮的22.6%，配建比例也由首轮的12.9%降至11.7%。

本轮土拍起拍房地比小幅上调，由今年首轮的2.3倍升至2.5倍。

对于此前终止/延期地块，除庐阳合淮路地块拆分后重新出让，其余均未调整出让条件。

■合肥本轮土拍流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降，底价成交率上升，土拍热度一般，板块延续冷热分化。

合肥2022年二轮土拍合计推地40宗，流拍5宗、无地块撤销，广义流拍率为12.5%，较今年首轮的25.8%有明显改善，但仍弱于去年三轮；成交35宗，成交金额245.1亿，平均溢价率为5%，较今年首轮的10.4%明显下降，超三成地块底价成交，土拍热度一般。

在已完成二轮土拍的6城中，合肥广义流拍率高于6城平均水平11.5%，平均溢价率处于较高水平。

从区位来看，合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区合计推地22宗，经开区、滨湖新区分别供地4宗、2宗，其余分布在肥东、长风、新站等县城、郊区。

热门地块竞争激烈，包河区1宗地、蜀山区2宗地地价触顶后报高标，高标满分后触发摇号环节，另有主城区4宗地、经开区1宗地、高新区1宗地触发报高标环节；经开区佛掌路地块、肥西经开区地块、包河秋浦河地块均为高溢价成交，周边配套资源完善、重点教育资源丰富，有9宗地小幅溢价成交，集中于长丰县、高新区地区热门地块；共有14宗地底价成交，其中5宗地为安置房回迁地，其余集中于主城区商住综合用地及长丰县、肥东县等县城地块；蜀山区2宗地、庐阳区2宗地和包河区1宗地流拍，均为商住综合用地且商业占比较大。

■主流国企积极拿地，民企参与度减弱。

国企全口径拿地金额为148.8亿，拿地金额占比为58.6%，较今年首轮的43.6%有所上升。

主流国企积极拿地，招商蛇口46.3亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，保利发展27.2亿拍得2宗地，中国金茂联合体5.7亿拍得1宗地；当地国企拿地积极性也较高，皖投37.1亿拍得3宗地，复兴置业、庐阳房地产、合肥城发分别拿地12.2亿、8.7亿、5.7亿。

民企参与度明显下降，全口径拿地65亿，拿地金额占比25.6%，较今年首轮的54.5%明显降低，同样低于去年二三轮的30%以上。

主流民企拿地较少，龙湖9.7亿高溢价拍得1宗地；其余多为当地小型民企，伟星置业、新华地产等积极参与。

民企拿地减弱下，城投拿地金额占比明显上升，全口径拿地45.9亿，占比较前两轮的不足5%大幅升至18.1%，合肥建投、滨湖投资分别拿地19.9亿、10.9亿，合肥高新建投、肥西城投等均有参与。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。