天风证券-房地产行业土地周报：土地市场环比降温，楼市因城施策-210718

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土地供应（2021.7.5-2021.7.11）：百城土地供应建筑面积累计同比下降16.52%本周合计供应147宗地块；其中住宅用地47宗，商服用地10宗，工业用地80宗，其他用地10宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1478.09万平方米,环比下降42.23%,同比下降44.76%，累计同比下降16.52%，较前一周下降0.97个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为371.49、415.82、690.78万平方米，环比增速分别为81.97%、-38.61%、-58.8%；同比增速分别为1.17%、-69.46%、-27.06%；累计同比增速分别为-9.09%、-17.32%、-16.92%；较前一周变动0.69、-2.16、-0.24个百分点。

本周100城土地挂牌均价4146元/平方米,环比上升62.59%,同比上升58.61%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为12333、315、1857元/平方米，环比增速分别为412.17%、-64.96%、-41.05%；同比增速分别为179.34%、-89.93%、51.22%。

土地成交（2021.7.5-2021.7.11）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降15.53%本周合计成交85宗地块；其中住宅用地15宗，商服用地14宗，工业用地50宗，其他用地6宗。

本周100城土地成交规划建筑面积517.71万平方米,环比下降80.65%,同比下降83.54%，累计同比下降15.53%，较前一周下降3.07个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为32.94、136.13、348.64万平方米，环比增速分别为-40.13%、-86.19%、-78.68%；同比增速分别为-83.99%、-89.87%、-78.16%；累计同比增速分别为10.76%、-16.19%、-18.52%；较前一周变动-4.1、-3.31、-2.71个百分点。

本周100城土地成交均价2443元/平方米,环比下降21.57%,同比下降22.67%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为5041、448、2976元/平方米，环比增速分别为573.03%、-84.49%、-10.66%；同比增速分别为14%、-88.77%、29.56%。

本周100城土地成交总价126.47亿元,环比下降84.83%,同比下降87.27%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为16.6、6.09、103.77亿元，环比增速分别为302.8%、-97.86%、-80.95%；同比增速分别为-81.75%、-98.86%、-71.7%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.84万套，环比下降13.2%，同比下降5.52%，累计同比上升37.79%，较前一周减少1.79个百分点。

周跟踪的11个城市二手房成交合计1.08万套，环比下降0.11%，同比下降27.54%，累计同比上升25.45%，较上周减少1.19个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计42.97万套，去化周期19.7周，环比下降28.48%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.47%、-0.26%。

房地产市场预期转向，70大中城市房价涨幅收窄、整体稳中有落。

7月15日，国家统计局发布6月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，虽然部分城市环比微涨，但整体来看，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅已呈现稳中有落的态势。

其中，二手住房管控效果更为明显。

调控下多方预期已有转向迹象，2021年下半年，随着信贷政策继续收紧，未来房价涨幅有望进一步放缓，楼市将进入新一阶段调整。

住建部发布集中式租赁住房建设标准，推动保障性租赁住房建设。

7月9日，住房和城乡建设部在官网发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据。

按照使用对象和使用功能，集中式租赁住房可分为宿舍型租赁住房（包括实践中的公寓型租赁住房）和住宅型租赁住房两类，分别执行不同的标准。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

7月15日，江苏省南京市住房保障和房产局发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》，《通知》将于7月19日起正式实施。

南京建立了全市统一的购买新建商品住房在线报名平台，发布报名信息、统一报名入口、规范报名条件。

针对部分关注度较高的商品住房项目，采取集中供应方式销售，申购人自报名之日起至摇号结果公示当日止，仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

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