东方证券-房地产行业2022年第25周地产周报：多因素叠加下销售环比小幅回暖，观望情绪仍在、政策效果还需观察-220627

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核心观点本周市场回顾。

第25周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.1%。

沪深300指数报收4394.77，周度涨幅为2.0%；创业板指数报收2824.44，周度涨幅6.3%；房地产板块指数报收3141.87，周度涨幅为1.9%。

本周行业要闻。

郑州推行棚改房票安置政策。

住建部等八部门推动阶段性减免市场主体房屋租金工作。

深交所：允许优质房地产企业拓宽债券募集资金用途，鼓励其发行公司债券兼并收购出险房企项目。

合肥、苏州、郑州、东莞等城市本周进行集中土地出让。

华润置地海口万象城开业。

鹏华深圳能源REIT获深交所注册生效。

本周一线城市新房二手房销售量均较上周上升，二线城市新房销售量上升，二手房销售量下降。

一线城市新房、二手房交易较第24周分别增加0.2%、增加8.5%；二线城市新房、二手房交易较第24周分别增加35.1%、减少11.9%。

库存量较上周微增，库销比较上周降低。

截至第25周，15大城市库存为124.3万套，较第24周增加0.1万套；库销比为20.3个月，较第24周减少1.3个月。

本周土地市场出让热度较上周上升。

第25周26大城市合计成交土地86块。

土地出让金额增加。

第25周26大城市土地出让金为808.7亿元，较第24周增加714.4亿元。

平均溢价率上升。

第25周26大城市土地成交平均溢价率为3.8%，较第24周上升。

重点公司公告。

旭辉发行首笔信用保护工具加持公司债，发行规模5亿元，票面利率5.5%。

碧桂园回应穆迪下调评级称，不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。

华润置地与关联公司成立合营企业，合作开发北京首钢824项目。

绿地控股一笔美元债展期获通过。

世茂服务发布2021年度业绩。

投资建议与投资标的本周新房及二手房销售数据延续环比小幅回暖，主要是由于疫情影响进一步削弱以及季节性因素，同时也存在部分城市集中网签等影响，客户来访量增加但转化率提升不明显，城市间销售表现分化，市场观望情绪仍在。

目前多地推行的房票安置政策力度上仍显克制，此外土拍仍呈现冷热不均，总体来看本轮政策效果以及市场复苏的持续性仍有待观察。

去年同期高基数下，销售同比降幅或进一步扩大，下半年政策进一步宽松的预期仍在。

而在短期供需两端政策平均发力的思路下，我们认为市场的复苏不会一蹴而就，低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。

我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。

看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。