开源证券-房地产行业周报：多地推进物管条例制定，厦门物业智慧平台上线-210718

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市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。

此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。

重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

周内物管板块表现弱于大盘，金科服务港股通比例提升明显2021年第29周，物业板块总市值单周涨跌幅0.71%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为2.41%、2.20%、0.50%，弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-8.28%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，及行业较多物业公司陆续高额限售股解禁，近期市场高位盘整。

从周内数据看，金科服务、建业新生活、华润万象生活南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升1.56%、0.21%、0.20%。

多地继续推进物管条例制定，完善物业覆盖体系（1）发改委、城乡住房建设部联合印发《关于推进非居民厨余垃圾处理计量收费的指导意见》。

一是推行计量收费，逐步建立超定额累进加价机制；二是完善配套政策；三是强化组织实施。

（2）地方政策方面，多地持续推进物业管理条例制定进程。

《张家口市物业管理条例》经市人大常委会通过，将于2021年8月1日起施行。

物业费方面，湖北省发布《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》，规定住宅前期物业服务收费实行政府定价。

智慧平台建设方面，“厦门市物业管理综合平台”上线，业主可查看日常专项维修资金及小区公共收益公示情况、住宅小区物业服务质量星级等。

重点公司剖析：宝龙商业――管理赋能，运营变现近期我们撰写宝龙商业深度报告，宝龙商业是国内一家领先的商业运营服务供应商，公司商业运营为主，住宅物管为辅，盈利能力改善空间大。

我们分别从公司业务结构去拆解各分部的运营情况。

我们将整租项目剔除，同时将2020年收购的浙江星汇项目剔除掉，发现2020年公司委托管理的项目56个，委托在管面积550.4万方（剔除停车场面积）。

公司商业运营服务分为三大部分：市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务，2020年预计单位面积的开业收费高达334元/平米；2017-2020年商业物管费为14.95、17.04、19.00、21.01元/平米/月；2017-2020年租户管理及收租服务、多经业务占纯租金收入比例分别为15%、14%、22%、24%。

公司持续管理赋能，运营变现，是商业运营开拓者。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。