安信证券-郑州土拍零距离（22／22）：首拍热度一般，城投成拿地主力军-220624

《安信证券-郑州土拍零距离（22／22）：首拍热度一般，城投成拿地主力军-220624（7页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信证券-郑州土拍零距离（22／22）：首拍热度一般，城投成拿地主力军-220624（7页）.pdf（7页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

■郑州本轮土拍规则进一步放松，下调保证金比例，延长部分地块土地出让金支付周期，缓解房企资金压力。

拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例由去年第三轮的50%下调至20%，部分地块试行预申请制度。

拿地中，最高溢价率仍为15%；地价触顶后，均以摇号的方式确定竞得人。

拿地后，郑州放松土地金支付要求，本轮土拍五成地块土地金支付周期延长至1年。

此外，此前流拍的2宗地块通过降低起拍金额的方式重新推出。

■本轮土拍广义流拍率有所改善，但平均溢价率仍处较低水平，土拍热度一般，板块冷热分化。

2022首轮土拍合计推地15宗，基本低于去年三轮水平，主要由于郑州集中供地次数由去年的3次调整为4次；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第二、三轮的26.7%、44.0%有明显改善；成交15宗地，成交金额106.7亿，平均溢价率1.3%，基本持平去年二三轮，仍处较低水平。

横向对比，在已完成首轮土拍的22城中，郑州平均溢价率低于22城平均水平的3.7%。

本轮土拍地块以城中村改造和合村并城用地为主，7宗为城中村改造项目用地，3宗为合村并城改造项目用地，公开地仅5宗；主城区合计推地10宗，惠济区推地1宗，高新区和郑东新区各推地2宗。

板块冷热分化，热门地块竞争较为激烈，管城区3号地块、郑东新区北龙湖3号地块分别以12.2%、8.0%的溢价成交，地块区位较好、起拍房地比较高，均在3倍以上；其余地块多为城中村旧改或合村并城地块，均为底价成交。

郑州楼市低迷，2022年以来新建商品房及二手房价格持续下跌，房企拿地谨慎。

■国企、民企拿地意愿降低，城投成拿地主力。

郑州本轮土拍国企拿地占比大幅降低，全口径拿地金额21.2亿，拿地金额占比19.9%，较去年三轮的46.3%、53.9%、46.0%明显降低。

主流国有房企积极拿地，保利、越秀、万科分别拿地以13.1亿、3.9亿、4.2亿拍得1宗地。

民企拿地占比小幅降低，全口径拿地金额36.3亿，拿地金额占比34.0%，较去年第三轮的37.7%小幅降低，民企拿地意愿持续较弱。

主流民企参与较少，龙湖集团拿地9.4亿、碧桂园拿地3.9亿，仍以当地小型民企为主，永威置业、常绿集团等均有参与。

国企、民企拿地金额占比下降，城投拿地占比大幅提升，全口径拿地金额70.9亿，拿地金额占比66.5%，较去年三轮的13.6%、16.6%、26.8%大幅上升。

郑州地产共拿地5宗，拿地金额34.0亿，为本轮拿地金额最大的主体；金水投资、郑州地铁等也有拿地。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。