中信证券-大房地产业2022年下半年投资策略：一半是周期拐点，一半是成长起点-220622

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大房地产业，又分为开发建设、不动产运营、物业服务和经纪代理四个领域。

开发建设、经纪业务和政策周期因素高度相关。

物业管理和商管运营呈现高成长性特征。

展望2022年下半年，房地产开发周期的复苏、企业信用的恢复将会有利于销售规模和盈利能力的修复，产业结构的调整、新业务线的扩张则能持续推动好企业成长壮大。

▍凤凰涅槃的房地产开发行业。

2022年上半年，开发行业在销售、交付、偿债等诸领域遭遇前所未有的挑战。

我们预计，下半年政策将进一步加大需求支持力度，销售有望从6月开始复苏，投资和新开工则有望在四季度复苏。

企业将更多聚焦核心城市，土地市场会走向理性竞争，利润表虽然在2022年会阶段性受挫，2023年却可能成为好公司新起点。

▍头部品牌优势更为明显，克服局部疫情影响的商业运营管理行业。

我们预计，2022年下半年优质购物中心会实现人流量、销售额和租金的逐步复苏；龙头商管公司的产品线层次更加丰富，会员体系进一步提升商场运营效率。

中长期而言，轻重资产模式仍会并存，基金化运营、包租、托管等方式将会因地制宜开展，唯真正创造增量运营价值的品牌十分稀缺。

▍物业服务逐渐走出阴影，国企竞争优势长期化。

2022年上半年所暴露的，物业服务企业在人员、战略、财务等诸多领域不独立的问题，在房企出险的背景下成为压垮板块估值的关键。

但我们认为，物管行业发展空间广阔，龙头公司业绩有望高速增长，局部疫情中消费者对好物业服务公司品牌认可进一步提升，预计并购市场也将从极寒逐渐转暖。

国企具备诸多长期比较优势。

民企如能严守业务独立性，亦有广阔发展空间。

▍贝壳站在周期拐点和成长起点之上。

经纪业务的周期性意味着GTV下降可能带来业绩较大幅度下降，甚至阶段性亏损。

但交易量见底也就意味着贝壳的周期因素见底。

线上线下相结合的平台竞争优势，已经被市占率，费率和应收款变动趋势所证明。

且公司积极切入家装家居领域，为日后长期成长打下了基础。

▍风险提示：政策收效不明显甚至无效，市场销售复苏不及预期的风险；部分开发企业缩表甚至信用违约的挑战；部分物业管理公司关联方经营困难，可能存在股票被处置的风险；局部疫情反复，影响商业物业运营的风险；物业管理行业疫情补贴不及2020年的风险。

▍销售复苏，周期回归。

万物生长，格局优化。

下半年最为确定的周期主旋律，是从销售到投资的渐次恢复。

在这个主旋律之下，最具弹性的是经纪公司，其次则是开发企业。

我们相信，销售的恢复也会带来信用的修复，所以物业管理公司虽然并非周期股，却也会受益于这个周期因素。

周期之外，更有成长。

对开发行业来说，成长性既在于优秀企业市占率提升，还在于企业盈利能力趋稳。

对物业管理公司来说，头部公司市占率大幅提升和行业总体规模大幅提升并存，业绩继续高速上升可期。

贝壳更是一家能穿越周期的企业，其不断优化ACN网络，提升技术能力，拓展第二甚至第三成长曲线。

我们重点推荐贝壳、保利发展、华润万象生活和保利物业；也看好结构变化之下市占率有望上升的企业，包括万科企业、招商蛇口、招商积余、金地集团、中海物业、滨江集团、华润置地、美的置业、绿城中国、绿城服务和华发股份；还看好信用逐步稳定之下的民企反弹机遇，如碧桂园服务。