安信证券-固定收益主题报告：青岛土拍零距离（4／22），二拍热度一般，主流国企积极拿地-220620

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6月16日，青岛完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？■青岛本轮土拍规则基本不变，地块配建要求降低。

拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，黄岛区多宗地不允许联合购买；保证金要求方面，市北区1宗地块保证金比例为20%，其余均为100%。

拿地中，与今年首轮土拍规则一致，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后，转入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则转入摇号环节。

拿地后，青岛降低地块配建要求，本轮土拍地块均无配建租赁型人才住房、引入产业及研发机构的要求。

■青岛本轮土拍广义流拍率有所改善，但溢价率保持低位、仍有九成地块底价成交，土拍热度一般，板块冷热分化。

二轮土拍合计推地27宗，推地数量较今年首轮的16宗明显增加；流拍1宗，无地块撤销，广义流拍率为3.7%，较今年首轮的6.3%有所下降；成交26宗，成交金额104.9亿，平均溢价率1.2%，基本持平今年首轮，保持较低水平，九成地块底价成交，土拍热度一般。

横向对比，目前仅北京、福州、厦门、青岛四城完成二轮土拍，青岛广义流拍率低于四城平均水平11.8%，但平均溢价率为四城最低水平。

从区位来看，本轮土拍地块质量较今年首轮有所提升，主城区推地5宗，占比18.5%，较今年首轮的6.3%大幅提升；黄岛区合计供地22宗，为本轮供地主力。

本轮土拍冷热分化明显，热门地块竞争激烈，市北区绍兴路3号、4号地块地价触顶进入竞品质环节，2宗地块均位于主城市北区CBD板块，周边配套成熟、交通便捷；但市北开封路TOD地块、李沧青钢地块因区位相对偏僻等原因底价成交，黄岛区22宗地块则因区位偏僻，供地数量较多等原因均底价成交；市北捷能中泰1号地块由于起拍金额较高（24.2亿）、建设划拨公共租赁住房地块（2.8万方）流拍。

青岛楼市低迷，2022年4月销售面积累计同比跌至-19.8%，二手房销售价格持续下跌，房企拿地谨慎。

■主流国企积极拿地，民企拿地意愿明显减弱。

国企拿地占比大幅提升，全口径拿地金额40.5亿，拿地金额占比38.6%，较去年第三轮、今年首轮的19.7%、18.6%明显上升，基本持平去年前两轮水平。

主流国有房企积极拿地，中海地产18.9亿拍得2宗地，华润置地11.4亿触顶价拍得1宗地，万科3.4亿拍得1宗地，保利发展与民企佳创置业联合体3.4亿拍得1宗地块；本地国企智源鸿房地产拍得1宗地块，本地国企海信房地产与本地民企中山大厦联合体拍得1宗地块。

民企参与意愿明显减弱，全口径拿地30.7亿，拿地金额占比29.3%，低于去年三轮及今年首轮的50%以上。

主流房企拿地较少，旭辉与本地民企银盛泰集团、城投融控集团联合体5.6亿拍得2宗地；仍以当地小型民企为主，康大房地产、天一仁和控股等民营房企均有拿地。

民企拿地金额占比大幅下降，城投拿地占比提升，全口径拿地金额47.7亿，拿地金额占比45.5%，高于今年首轮的34.3%，海控集团共拿地7宗，拿地金融27.0亿，为本轮拿地金额最大的主体，青岛地铁、融控集团、青岛城投均有拿地。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。