光大证券-金茂服务-0816.HK-跟踪报告：积极把握并购窗口，加大区域布局密度-220620

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事件：公司以4.5亿元通过北交所公开挂牌程序投得首置服务100%股权1）2022年6月17日，公司发布公告称，金茂物管（金茂服务全资附属公司）通过北交所公开挂牌程序，与首创置业签订产权交易合同，以4.5亿元人民币收购首置服务100%股权（其中3.15亿元以全球发售所得款支付，1.35亿元以自有资金支付）。

2）首置物业是首创置业有限公司旗下的物业管理平台，业务范围覆盖19个省份的22个城市，业态包括住宅、商业、写字楼、公建；截至2021年末在管面积280万平，合约面积711万平，年末总资产2.07亿元，净资产1.19亿元，年度税前利润3970万元，净利润3273万元。

点评：积极把握并购窗口，加大区域布局密度，夯实高端服务定位1）把握并购窗口，加速规模扩张：公司上市募资净额超7亿港币，资金较为充裕，当前物业整体估值回调至历史低位，公司把握当前窗口积极进行收购，按照4.5亿元交易对价来看，对应2021年PE估值不到14倍，收购价格较为合理；首置服务项目储备丰厚，合约/在管面积为2.54，为公司规模扩张提供强力支撑。

我们在前期报告中提出，“IPO后公司整体发展将迈上新台阶，资本助力利于公司整合优质资源，扩大经营规模”（详见外发报告20220525《短期业绩增长迅速，城市运营提升长期发展空间——金茂服务（0816.HK）投资价值分析报告》）。

2）深化区域密度，夯实高端定位：从业态来看，首置服务在管项目主要为高端住宅和高端商写，定位及业态与金茂服务较为匹配；从地域分布来看，首置服务项目主要在北京、上海、南京、西安、成都、重庆等地，金茂服务聚焦京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区，截至2021年末公司98.7%在管面积位于一线、新一线及二线城市，二者在管项目地域重合度较高，有利于集中管理，实现规模经济以及发挥协同效应。

3）强强合作，拓展城市运营服务发展空间。

本次转让方首创置业，隶属北京首创城市发展集团有限公司，为中国领先的大型地产综合运营商，已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块。

公司收购首置物业，后续有望与首创置业加深合作，拓展城市运营服务发展空间。

盈利预测、估值与评级：公司资源禀赋较好，在管项目品质较高，积极把握并购窗口，收购首置服务。

我们维持公司2022-2024年归母净利润预测为4.4/6.5/8.3亿元，当前股价对应2022-2024年PE估值为8.3/5.6/4.4倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：业务开展不及预期风险，次新股短期波动较大风险。