国金证券-基金分析专题报告：首批REITs解禁在即，逢低吸筹把握配置机会-220617

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基本结论首批公募基础设施REITs解禁分析：2022年6月21日，首批9只REITs将迎来第一波份额解禁，解禁份额合计21.92亿份，占首批总发行份额的34.26%。

具体来看，解禁份额排名前三的REITs为中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT，对应解禁份额分别为7.80亿份、3.20亿份、2.97亿份。

从解禁份额的占比来看，首批REITs解禁份额占发行份额的比重基本在20%以上，其中中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT占比较高，分别为52%、40%；解禁份额占解禁前流通份额比方面，中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、富国首创水务REIT此次解禁份额均超过原有流通份额。

分类型来看，在本次6月的限售份额解禁中，仓储物流类REITs的解禁份额及市值排名居首，解禁份额共计11亿份，解禁市值为48.53亿元。

从占比情况来看，仓储物流类REITs、高速公路类REITs的解禁份额均超过原有流通盘份额，占比分别为148.6%、106.6%。

解禁份额持有人方面，此次限售份额解禁后，个人投资者流通份额被稀释，占比显著下降。

此外，若不考虑原始权益人关联方，持有解禁份额占比排名前三的机构类型分别为保险资金投资账户、投资公司（产业资本）、机构（券商）自营投资账户，占比分别为23.5%、19.6%、12.3%。

首批REITs解禁事件点评：首批公募REITs上市以来涨幅较为可观，部分负债端考核期限较短的解禁份额持有人可能出于止盈的考虑，选择在解禁后进行减持操作，对市场形成一定抛压，综合解禁比例、前期浮盈、当前估值、解禁资金类型等维度来看，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT短期二级市场价格受本次解禁影响或面临相对大一些的调整压力。

中长期来看，解禁释放出的份额有利于提高REITs市场的活跃度与流动性；同时公募FOF也可以参与运作满一年的REITs品种，限售份额解禁有助于推动REITs投资者结构的多元化，利好公募REITs发展。

目前我国公募基础设施REITs仍较为稀缺，我们建议长期配置型资金可以在解禁前后逢低吸筹，把握稀缺资产的配置机会，但需警惕高估值、高溢价品种潜在的交易风险。

具体标的选择上，建议结合首批产品的估值情况，优选在现金分派率、IRR等指标上具备一定优势且相对估值较低的品种。

首批公募REITs二级市场表现及估值情况：整体来看，自上市以来首批REITs价格呈现上涨态势，截至2022/6/10，REITs加权价格指数累计回报为26.97%，不同行业类型REITs的价格表现有所分化，上市以来整体收益表现由高到低排序依次为：生态环保>产业园区>仓储物流>高速公路。

除平安广州广河REIT外，其余REITs上市以来均实现了不同程度的上涨；成交量方面，今年以来博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、富国首创水务REIT的日均成交量较高，分别为776万份、660万份、502万份。

估值方面，目前平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT的IRR较高，分别为7.47%、5.69%；现金分派率方面，特许经营权类项目分派率普遍较高，其中中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT的实际分派率均达到10%以上。

风险提示：政策调整、运营不及预期、疫情反复、流动性不足、估值波动等。