安信证券-沈阳土拍零距离（21/22）：首拍凉意依旧，未见主流房企拿地-220616

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6月15日，沈阳完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？■本轮土拍中沈阳调整地价触顶后的竞拍规则，延长部分地块土地金支付周期，缓解房企资金压力。

拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%-23%，取消了自持要求。

拿地中，最高溢价率仍为15%；地价触顶后，仅原47所保障性租赁住房地块通过摇号确定竞得人，其余均以竞自持保障性租赁住房的方式确定竞得人。

拿地后，沈阳放松土地金支付要求，除沈阳机电装备工业地块需在3月内付清土地金外，其余地块土地金支付周期均延长至1年。

此外，此前流拍的沈阳机电装备工业地块和全运三路北智慧大街西地块本轮重新推出，其中全运三路地块下调容积率，起拍金额小幅下调5%。

■沈阳本轮土拍供地数量大幅减少，全部地块底价成交，土拍凉意依旧。

受2022年住宅供地计划下降影响，沈阳首轮土拍合计推地仅5宗，较2021年三轮的25宗以上明显下降；无地块流拍，取消出让1宗，推地数量大幅减少下，广义流拍率由去年第二、三轮的58.7%、70.4%降至20.0%，但仍高于去年首轮的12.0%；成交4宗地，成交金额14.0亿，均为底价成交，沈阳本轮土拍凉意依旧。

横向对比，在已完成首轮土拍的21城中，沈阳广义流拍率高于21城平均水平的15.5%，平均溢价率为最低水平。

从区位来看，沈阳本轮土拍地块质量相对较好，中心城区皇姑区推地1宗，浑南区2宗，沈北新区和经开区各1宗，各地块交通便利，周边配套成熟。

但各板块热度不高，沈阳机电装备工业地块停止交易，其余4宗地块均底价成交。

沈阳楼市低迷，2022年以来沈商品房销售增速持续为负，商品房销售价格不断下跌，房企参拍谨慎。

■沈阳本轮挂牌的4宗地均为底价成交，房企拿地意愿较低，未见主流房企拿地，小型民企三盛控股6.1亿底价拍得兴远东地块，本地小型民企汇祥地产0.6亿底价拍得原47所地块，城投高新发展7.3亿底价拍得全运路南智慧大街西和全运三路北智慧大街西2宗地块，未见国企参与拿地。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。