东方证券（香港）-太古地产-1972.HK-商业地产又迎来充满挑战的一年-220615

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太古地产于1972年在香港成立，总部位于香港，专注于香港及中国内地综合用途物业的营运商，其已完成的投资物业组合达2,230万平方尺。

太古地产计划未来十年投入资金达1千亿港元以推动未来增长，务求实现中个位数的股息增长。

尽管集团在2021年公布了稳健的财务业绩，但2022年上半年香港和中国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。

我们预计2022年整体出租率将小幅下降，续租率仍然为负数。

我们首予太古地产“增持”评级，目标价为21.0港元。

冀千亿投资的大部分项目可于5年内推出。

香港和中国的投资组合是集团的双重增长引擎。

太古地产计划在内地投资逾500亿港元，重点是在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目。

三分之一的资金用于扩建和优化太古坊及太古广场。

对于东南亚市场，集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷。

2021年业绩稳健。

虽然基本溢利同比减少，主要由于出售非核心物业的溢利减少，但太古地产的经常性基本溢利增加1%至71.52亿港元，反映中国内地强劲的零售表现了及减少酒店业务的亏损。

每股股息为0.95港元，同比上升4%，超出市场普遍预期。

本年经营环境仍然充满挑战。

22年上半年，香港和中国的疫情控制措施为业务复苏带来困扰。

我们认为22年写字楼的续租率将继续为负数。

集团向因疫情而被迫关闭的零售租户提供租金减免，这对集团的利润有所影响。

人民币贬值及加息风险。

未来逾千亿的投资将在美国加息环境下将增加贷款成本。

预计2022人民币年走弱及未来更多收入来自中国内地投资组合，汇率变动将影响集团转换为港元货币的利润。

首予“增持”评级。

我们采用DDM模型对太古地产估值，得出股价为21.0港元，相当于0.4倍FY22预测市净率。

受租金减免、出租率下降影响，我们预计2022年收入将同比下滑10%。

我们首予“增持”评级，目标价为21.0港元，隐含9.1%的上行空间。