中信证券-REITs行业专题报告：解禁后的REITs市场会发生哪些变化？-220615

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2022年6月21日，首批发行的9只公募REITs中，除原始权益人及其关联方所持的战配份额外，其余专业机构投资者手中的战配份额均将迎来解禁。

解禁将极大地增加C-REITs市场的可交易份额，并推动我国REITs市场向着更加成熟的方向迈进。

我们将从解禁前后个人投资者占比的变化、机构投资者结构的变化、以及对各项目的具体影响角度来解读解禁后的REITs市场会发生哪些变化。

▍解禁前后个人投资者占比的变化。

解禁后，个人投资者的流通份额占比将被稀释，而机构投资者的流通份额占比将显著提高，整体市场的溢价风险或有所降低，且更为机构主导。

我国公募REITs项目的波动性与其流通份额的持有人结构具有一定相关性。

其中，个人投资者份额占比较高的项目，其波动性也相对较高，尽管解禁后各项目点的个人投资者流通份额占比均有不同程度下行，但根据我们测算，生态环保类的两单REITs的个人投资者流通份额占比1依然将位于30%以上，预计解禁后其二级市场价格的波动性或仍较其他项目偏高。

▍解禁前后机构投资者结构的变化。

在此次待解禁的限售份额中，偏好于长期持有的配置型资金占比较大，解禁带来的实际卖压或较为有限。

具体来看，9只公募REITs的待解禁限售份额中，保险资金投资账户占比最高（约34%），其次为企业型投资公司（主要指产业资本），其占比也在20%以上。

这两部分资金的投资期限可能相对较长，即使持有限额迎来解禁，其卖出的幅度可能也相对有限。

解禁后，C-REITs市场的机构投资者结构有望向多元化进一步发展，配置型资金和交易型资金相对均衡。

其中，保险和产业资本的流通份额持有占比预计将显著提高，而券商自营的占比将有所萎缩。

▍细看限售份额解禁对各项目的具体影响。

产业园区类和仓储物流类的REITs解禁份额占比较大，首次解禁后其可能会面临相对更大的卖压。

解禁后，我们测算（1）仓储物流REITs的流通份额占比（（解禁的份额+原本流通的份额）/总份额，下同）接近80%；（2）产业园区REITs的流通份额占比将升至60%及以上，较解禁前的水平也有明显增长；（3）高速公路REITs中，浙商沪杭甬REIT的流通份额占比仅能达到40.8%，其仍有大部分份额处于限售状态；（4）生态环保REITs的流通份额占比将较未解禁前提高20个百分点以上。

▍首批公募REITs解禁后或重新迎来配置机会。

今年三月以来，公募REITs与股票的相关联动性有所增强。

当前，股票资产渐入佳境，但REITs受制于临近的解禁卖压以及疫情对REITs现金流的直接影响，此次REITs的反弹速度或慢于股票。

虽然公募REITs即将面临一定卖压，或对公募REITs市场的底部反弹形成一定抑制作用，但REITs份额解禁的实际影响或较为有限。

待首批公募REITs的解禁卖压释放至后，公募REITs或重新迎来在二级市场的配置机会。

建议投资者同时关注后续新上优质项目的发行配售机会以及二级市场的底部配置机会。

▍风险因素：国内疫情再度扩散对REITs现金流造成持续冲击。

REITs限售份额解禁后出现超预期的卖出压力。