国泰君安-房地产行业：5月全国房地产数据继续疲弱；复苏仍未到来-220615

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2022年1至5月全国房地产销售金额如预期继续疲弱，同比下跌31.5%。

今年1至5月，全国商品房销售面积和金额分别同比下跌23.6%和31.5%。

如果考虑到克而瑞提前披露的较弱销售表现，全国销售数据的疲软和市场预期是一致的。

根据克而瑞数据，主要47家开发商2022年1至5月总的合约销售金额同比下跌幅度为53.8%。

尽管5月份单月房地产销售环比增加29.7%，但我们将其主要归结于：1）部分城市疫情解封；2）更多城市的政策放松；以及3）季节性因素。

总的来说，整个销售的复苏还没有到来。

进入2022年6月，我们预计销售表现会好于今年5月份，考虑到：1）调控放松政策深化和住房贷款的宽松；以及2）根据我们调研了解的情况，将有更多的新盘推出，且售楼部的到访人数持续增加。

房地产投资数据在2022年5月也进一步减弱。

2022年1至5月房地产开发投资同比跌幅也进一步扩大至4.0%（1至4月为同跌2.7%）。

考虑到疲软的销售数据，作为开发投资的先行指标，我们认为房地产开发投资将在今年第三季度仍然维持较弱的趋势。

另外，我们也没有看到来自新开工数据上的改善。

2022年1至5月地产新开工面积同比跌30.6%，相比较1至4月的同比跌幅为26.3%。

房地产建设的新开工指标当前已经回落到2015年的水平（年迄今为约5亿平方米新开工面积）。

我们认为新开工的下滑主要还是因为开发商缺乏新建项目的动力，尤其是当融资渠道仍然紧张且销售前景不佳的时候。

我们看到了更多来自高线城市的政策放松。

最近两周越来越多的高线城市宣布了放松调控的手段。

在低线城市之外，广州允许外地人购房断缴社保不超过3个月（过去是必须连续5年无间断的缴纳记录）。

青岛、成都以及南京也宣布了限购的放松政策，主要是针对过往限购的某些行政区域。

另外，在2022年5月宣布下调贷款市场报价利率之后（5年期贷款市场报价利率从4.60%下调至4.45%），更多的银行已经实际开始执行更低的贷款利率以刺激市场。

与此同时，我们注意到地方政府针对一些非国有背景地产商的直接融资帮助。

例如，最近一家河南国企收购了建业地产（00832HK）29.01%的股权。

我们认为房地产宽松政策将持续下去，下一步的调控放松重点可能是对于高线城市限购政策的进一步放松，以及可能执行的更低的首付比例。

行业观点：尽管有房地产政策利好，以及板块的低估值，但我们认为投资者对于中国地产板块的买入兴趣仍然克制。

更多的投资者仍然对板块持观望的态度，除非可以看到销售有真正的起色。

考虑到：1）房地产有利政策的出台需要更多的时间深入才能使得整个房地产市场有所复苏；以及2）不少地产商仍然处于财务困境中，我们对于板块仍然持保守的态度。

我们当前对板块所持的评级仍然是“中性”。

我们推荐关注龙湖集团（00960HK）和万科企业（02202HK），考虑到其稳健的基本面和财务优势。