安信国际-中海物业-2669.HK-背靠中海集团，业务稳健增长-220613

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中海物业是中海集团旗下的物管公司，央企背景，作风稳健，关联房企中国海外销售排全国第六。

截至2021年公司在管规模约2.6亿平米，属中大型物管公司。

公司2018年开发着力加大外部拓展的关注度，2020年起开始进入收成期，拓展速度由2020-21年开始加快。

按照公司「十四五」规划，复合年增长率目标为30%。

考虑到中海的品牌优势、国企在地产行业中的整合红利，我们给予目标估值2022年27倍市盈率，相当于中海物业及其他大型国企物管公司过往之平均水平。

首予买入评级，目标价为每股11港元。

报告摘要央企物管公司。

中海物业隶属于中海集团，是中国首批获得一级资质的物业管理品牌。

成立于1980年代，公司于2015年从中国海外分拆上市。

中海地产一直以稳健高质量的方法发展，注重企业形象，品牌经营效益不断提升，已连续多年被选为中国房地产行业领导品牌第一位，品牌价值在2021年估算约1390亿人民币。

作为中海集团旗下的物业管理平台，中海物业服务超过100家世界500强客户，客户满意度、收缴率在行业领先水平。

背靠中海集团。

中海集團作风一直稳健，净负债率长年保持行业较佳水平。

中海地产销售一直稳中有升，排名稳守第六位。

在疫情防控，加上经济增速放缓的环境下，中国地产今年上半年整体销售出现较大跌幅。

虽然中海在首五个月累计销售录得下跌，但跌幅水平少于百强平均，销售排名更上升一级至第五位，中海占有率有所提升。

在中小民营房企资金链压力下，房企出险个案愈来愈多，中海集团的稳健性及行业领先地位，为中海物业往后的发展奠下良好的基础。

外拓规模大幅上升。

公司在管规模约2.6亿平米，增速从2020年開始加快，主要受惠于外拓规模上升所致，2021年新增外拓面积占总净增面积约66%，基本上全部来自自然拓展，包括公开投标、内部推荐等，没有并购。

中海物业由2018年开发着力加大外部拓展的关注度，随着旧合约完结，逐步更换成中海物业作管理，公司进入收成期。

此外公司在2020年与中建集团的联动开始上升，中海物业与中建集团联合投标，由中海物业作项目管理。

而有关的模式以政府公建、设施、及场馆为主，这亦反映到公司的非住宅项目占比大幅上升。

首予买入评级。

中海物业现价约23倍2022年市盈率，高于行业平均估值。

然而在地产逆周期环境中，作为央企的中海集团及中海物业所面对的风险相对较低，应该存在溢价。

我们考虑到中海的品牌优势、国企在地产行业中的整合红利，公司有较高机率完成管理层所定下的「十四五」规划，复合年增长率目标30%。

我们给予目标估值2022年27倍市盈率，相当于公司及其他大型国企物管公司过往之平均水平。

首予买入评级，目标价为每股11港元。

风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；盈利能力有待改善。