平安证券-地产行业周报：上海首轮供地小幅升温，5月居民中长贷边际改善-220612

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周度观点：本周河南、贵阳等地下调首付比例、优化公积金贷款政策；上海完成2022年首轮集中拍地，推出地块全部成交，平均溢价率3.5%，略高于2021年第三轮（2.49%），成交地块潜在盈利空间相对充沛，央国企仍为拿地主力。

5月新增居民中长期贷款1047亿元，环比4月有所改善。

后续政策加大发力有望推动成交缓慢修复，二季度末三季度初为楼市重要观察窗口。

我们认为，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股等。

物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）上海首轮供地：市场热度小幅提升，央国企仍为拿地主力；2）5月金融及社融数据：居民中长贷环比改善，企业债券融资偏弱。

市场运行监测：1）成交环比上升，后续有望改善。

本周新房成交3.3万套，环比升4.7%；二手房成交1.6万套，环比升31.5%。

6月前10日新房日均成交同比降46.8%，降幅较5月收窄3.6pct。

后续政策发力有望推动成交缓慢改善，二季度末三季度初或为重要观察窗口。

2）改善型需求占比环比上升。

2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。

3）库存环比降低，短期维持稳定。

16城取证库存10333万平，环比降0.2%。

考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。

4）土地成交、溢价率回升，一线占比提高。

上周百城土地供应建面5724.8万平、成交建面2572.4万平，环比升68%、升2%；成交溢价率3.7%，环比升0.4pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比25.6%、27.2%、47.2%，环比分别升21.6pct、降7.9pct、降13.7pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行25亿元，环比减少175.6亿元；海外债发行4.39亿美元，环比增加0.3亿美元；重点房企发行利率为3.55%-12%，可比发行利率较前次下行。

2）地产股：本周房地产板块涨0.17%，跑输沪深300（3.65%）；当前地产板块PE（TTM）11.93倍，估值处于近五年77.18%分位。

本周沪深港股通北向资金净流入前三为大名城、保利发展、金地集团；南向资金净流入前三为碧桂园服务、越秀地产、富力地产。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。