信达证券-房地产行业住房购买力分析专题：需求复苏中被低估的居民购买力，拨开云雾见月明-220611

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最近两年的疫情冲击之后，一种市场观点认为居民收入降低，杠杆率处在高位，居民部门的购买能力下降。

本篇报告中我们分别从储蓄率、杠杆率和存贷差额增速三类指标入手，测算分析不同省市地区的居民实际购买力。

国民储蓄率和居民部门储蓄率在疫情冲击后提升。

我国国民储蓄率在2019年-2020年连续2年回升，2020年为45.07%。

2020年疫情冲击下居民储蓄率和国民储蓄率均出现了上升。

2021年，居民部门储蓄率仍未降至疫情前水平，2021Q1全国居民储蓄率38.2%，较2019Q1提升3.4pct。

从储蓄意愿来看，根据央行城镇储户调查和《中国家庭财富指数调研报告》，2022年一季度居民储蓄意愿仍在上升。

居民部门储蓄率上行的原因，在于疫情对消费支出的影响大于对收入的影响。

消费支出增速低于收入是近年来居民储蓄率上升的主要原因。

这一方面是因为疫情冲击下部分消费场景缺失，另一方面是居民并未通过消费信贷等方式平滑收入和消费波动。

在居民主要的消费支出分项中，服务类消费支出明显下滑，食品消费保持韧性。

2022Q1的食品消费对消费支出的拉动甚至超过疫情前2019Q4的水平。

个人住房贷款余额同比增速在2019年后持续下滑，居住类消费支出占比也出现了较大幅度的下滑。

我国居民部门资产负债率和收入杠杆率均处在较低水平。

截至2022Q1，社科院口径我国居民部门收入杠杆率为62.1%，与Cecchetti等人通过18个发达经济体1980-2010年的数据，得到的85%收入杠杆率门槛值相比，仍存一定空间。

2019年中国居民资产负债率为10.8%，剔除经营贷款后仅8.9%，比欧美发达经济体13%的平均值更低。

从增速变化趋势来看，近3年杠杆率增速显著放缓，也为未来预留了一定的加杠杆空间。

2021年剩余的加杠杆空间可以拉动的各省市地区房地产新增销售额基本在2020年全年销售额的1倍以上。

以储蓄率和存贷差增速指标来看，近年来不同省市地区居民真实购买力持续上升。

不同省市地区的储蓄率在2020年后均有大幅增长。

在疫情影响较小的2021年，部分省份储蓄率降低至疫情前水平。

收入保持增长的条件下，储蓄率的上行也就意味着居民的购买力也是在上升的。

多数地区存贷差额持续增长。

2019年之后，居民存款增速提高至13%左右，贷款增速则从20%的高位下滑。

目前存贷款增速比较接近。

多数城市存贷差指标在2021年也保持正增长。

住户存款扣减贷款规模的同比增速持续提升，且增速快于房价增长，这意味着居民实际购买力也在上升。

综合储蓄率、净现金和杠杆空间三方面因素，北京、山西和辽宁具有较高的潜在购买力。

整体来看，沿海发达地区购买力分项得分较高，上海、北京和辽宁排名靠前。

中西部地区加杠杆空间大。

黑龙江、青海和山西资产负债率和收入杠杆率较低。

购买力无忧，但居民意愿和市场需求的提振还有赖于居民对楼市预期的改善，未来政策重点或在稳房价和降负担。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。

市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。