中信证券-房地产行业跟踪报告：市场声音面面观，楼市向何处去？-220610

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我们汇总了来自贝壳、我爱我家、中原、乐有家、365淘房以及中国指数研究院、克尔瑞、亿翰智库等机构，自2022年5月30日到6月8日对市场的预判分析。

我们认为，从市场一线传递的声音来看，从二手到一手，从高线到低线，市场的渐次温和复苏是大概率事件。

高信用和高效率的房地产企业，有望享受较为稳定的开发经营环境，也有望兑现稳健的业绩表现。

而且，这种精准滴灌、力促复苏的政策环境，实际上能避免政策未来反转，有助于好公司延长景气周期。

▍我们汇总来自贝壳、我爱我家、中原、乐有家、365淘房以及中国指数研究院、克尔瑞、亿翰智库等机构，自2022年5月30日到6月8日对市场的预判分析（均为公开发布信息），以供各位投资者合并参考。

这些机构或者掌握了二手房市场关键的成交数据，或者在新房市场耕耘多年，积累了丰富的预判市场的经验。

为了节约篇幅，我们的原则是，只摘录结论，不摘录论证，只摘录数据和事实，不摘录推断和分析。

▍市场有复苏迹象，研究机构对二手交易量看法尤其乐观积极。

在5月末6月初，绝大多数城市的交易量略有恢复，但房价跌势并未缓解。

看房人群的增长又好于交易量的恢复。

这当然和政策的累积效应，局部疫情的渐次平息有关。

机构对交易量的乐观程度显然又强于对房价的乐观程度，这可能又和二手挂牌规模较大有关。

目前尚不清楚二手挂牌增长是否是趋势性的，但二手挂牌本身又分为有效挂牌和无效挂牌，其概念和新房推盘有明显区别。

目前尚未出现二手房业主竞相降价的情形。

▍研究机构对新房的信心明显不如二手房。

对新房市场信心不足，不仅表现为以新房为主要研究对象的机构，对后市看法显然不如以二手为主要研究对象的机构，也表现为新房的去化率仍在很低的位置，推盘量也因此十分低落。

但市场研究机构又没有观察到明显且普遍的竞争性降价迹象（当然在个别城市价格的调整是存在的）。

我们认为，这一方面可能和新房利润空间不大有关，另一方面也和新房消费者买涨不买跌的心态有关。

尽管历史上每一次市场复苏都是从二手房开始的，但本轮周期新房市场显著弱于二手市场，这或许和全社会次新房供给庞大、新房交付疑云丛生有关。

▍复苏是可能的，但反转的可能性很低。

绝大多数研究机构关注到了政策的累积效应，尤其是在当地出台组合拳的城市，如杭州、成都等地市场均有上行的表现。

不过，由于政策既希望实现销售的明显复苏，产业链的显著回暖和土地成交的显著恢复，又力求避免出现核心城市的房价明显上涨，因此政策呈现精准调控、缓释滴灌的做法。

我们认为，由于一二线城市政策储备空间仍然巨大，市场复苏是完全可能的（哪怕在疫情影响之下），但因为政策这种边施策边观察市场变化的做法，市场反转、房价大涨的可能性几乎不存在。

▍风险因素：一些城市疫情反复的风险；部分三四线城市政策储备空间不足的风险；部分房地产企业盈利能力大幅下降的风险。

▍凝聚一线智慧，迎接销售转暖。

我们认为，资本市场在过去一段时间，比较担心政策不足以扭转房地产市场颓势，房地产公司业绩持续滑坡。

我们认为，从市场一线传递的声音来看，从二手到一手，从高线到低线，市场的渐次温和复苏是大概率事件。

高信用和高效率的房地产企业，有望享受较为稳定的开发经营环境，也有望兑现稳健的业绩表现。

而且，这种精准滴灌、力促复苏的政策环境，实际上能避免政策未来反转，有助于好公司延长景气周期。

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