安信国际-房地产行业策略：销售压力上升，调控放松持续加码-220606

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首五月百强全口径销售总额约26,396亿元，同比下跌52.7%。

权益销售及操盘口径销售总额分别下跌51.5%及52.3%。

单月五月销售额同比下跌59.9%，单月销售额跌幅从一月起按月逐步扩大，在销售情绪下行叠加疫情防控影响，房企销售压力愈来愈大。

首五月百强拿地总额约5,319亿元，同比下跌70.3%，而且拿地房企仍然以国企为主。

各地政府逐步加大调控放缓力度，房贷利率方面，五年期LPR由4.6%降至4.45%。

示范房企将配合信用保护工具以发行债券，盘活融资活动。

报告内容销售压力持续上升。

百强房企首五月全口径销售总额约26,396亿元，同比下跌52.7%；权益销售总额约14,789亿元，同比下跌51.5%；操盘口径销售23,235亿元，同比下跌52.3%。

单月五月全口径销售总额5,192，同比下跌59.9%；五月权益销售总额约3,678亿元，同比下跌59.1%。

整体而言，百强房企2022年五月情况依然不理想，在销售情绪下行叠加疫情防控影响，销售额跌幅从一月起按月逐步扩大，房企销售压力愈来愈大。

按全口径销售计算，累计销售排名首10平均跌幅42.3%，保利与中海跌幅相对较低，分别为31.8%及38.5%。

另外越秀地产的累计跌幅只有15.6%，跌幅远轻于其他百强同业，排名亦由2021全年的第37位，上升至今年首五个月的第19位。

国企独撑土拍市场。

根据克而瑞数据，首五月百强拿地总额约5,319亿元，同比下跌70.3%，拿地总建面约5,835万平米，同比下跌76.7%。

按累计拿地金额计算，排名首五位分别为万科、绿城、建发、华润、及中海，均为国企或控股股东拥有国企背景之房企。

拿地排名首50位中，民企占13名，拿地金额只有1720亿元，占比为32.3%，比2021全年之比率下跌22.8个百分点。

从区域来看，以各城市群排名首十房企拿地金额计算，以长三角地区最高，拿地金额约1000亿元。

其次是京津冀，约570亿元。

调控放松持续加码。

在地产销售持续下滑、卖地情况不理想的情况下，各地政府逐步加大调控放缓力度，当中包括高能级城市，据统计，过去两月全国共20多个二线城市放松楼市调控近50次。

在疫情的压力下，长三角核心城市如杭州、苏州、南京亦逐步加入放松调控之列。

房贷利率方面，自4月人行指导存款利率市场化调整机制，间接给予银行下调报价利率的空间，5月贷款市场报价利率（LPR）显示，与房贷利率关联度较高的五年期LPR由4.6%降至4.45%，三个月以来首次削减，下调幅度较预期大。

静待行业复苏。

财新中国制造业采购经理指数5月份为48.1%，连续三个月处于收缩区间，表明多地散发疫情对经济的负面影响仍在持续。

在经济增长压力之下，预期地产调控将持续放松。

针对房企的资金链，截至5月底，已有28个省市适度放松了预售资金监管，包括加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等。

此外，示范房企如碧桂园、龙湖、美的、旭辉、新城，配合信用保护工具如CDS、CRMW，以发行债券，盘活融资活动。

行业销情还在探底过程中，静待复苏。

风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎。