山证国际-房地产行业内房板块跟踪报告：“低基数效应”下，上半年销售增速呈“先高后低”走势-210716

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第二季度销售增速明显放缓：全国商品房整体销售增速在2021上半年呈“先高后低”走势。

在去年新冠疫情形成之低基数影响下，2021年1-2月及3月全国商品房销售总额分别同比大幅增长133.4%及58.1%。

随疫情受控后，全社会复工复产和居民住房需求在去年4-6月陆续释放加速销售修复，低基数效应因此逐步消退，导致2021年4-6月销售增速出现明显放缓，销售增幅分别约为32.5%、17.5%和8.6%。

销售面积方面，2021上半年全国商品房销售总面积同比表现走势基本和销售额一致，第二季度销售总面积同比增速较第一季度显著放缓。

住宅销售表现仍好于商、办楼房：2021上半年，住宅销售增速明显高于商、办楼房。

今年1-2月以及3月住宅销售销总额分别同比大幅增长约143.5%及63.3%，但4-6月增速则持续放缓，分别约为34.7%、20.1%和9.1%。

商、办楼房同期销售表现走势基本上与住宅一致，但增速则明显低于住宅。

其中，办公楼6月销售额同比更录得负增长(-17.4%)。

另一方面，全国商品房平均销售额在2021年1-2月以及3月分别同比增长13.9%和14.5%，其后在4-6月增速显著放缓。

按商品房类型划分，上半年住宅和商业房平均销售额表现相对办公楼较为平稳。

百强房企上半年权益销售总额同比增长逾34%：百强房企2021上半年全口径销售总额约达70,275亿元，较2020年同期约51,141亿元上升约37.4%。

占比方面，TOP30组别房企2021上半年全口径销售占比由2020上半年年约68.6%下降至66.1%；TOP31-60及TOP61-100组别房企的全口径销售占比则分别由2020上半年约20.2%、11.1%上升至21.4%及12.4%。

百强房企2021上半年权益销售总额由2020上半年约37,155亿元上升34.2%至约49,851亿元。

占比方面，TOP30组别房企的2021上半年权益销售总额占比由2020上半年约69.4%下降至67.0%；TOP31-60和TOP60-100组别房企的权益销售总额占比分别由2020上半年约19.5%及11.1%上升至约20.7%及12.3%。

中小型房企上半年权益销售总额增速高于大型房企：随着国内疫情在去年4月下旬逐渐得到控制后，房企售楼节奏大致恢复正常，早前被压抑的住房需求得以释放，百强房企在去年5-6月权益总销售额实现正增长。

因此，百强房企2021年第一季度权益销售额在低基数的影响下录得明显增长，分别约为66.8%(1月)、147.8%(2月)和53.2%(3月)。

步入第二季度，低基数效应逐渐减退令百强房企权益销售同比增速显著放缓，分别约为28.3%(4月)、14.6%(5月)和1.2%(6月)。

此外，中小型房企在去年上半年整体销售表现受疫情影响相对大型房企较大，所形成的低基数效应相对大型房企更为突出。

TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100组别房企的2021上半年权益销售总额分别同比增长约42.6%、42.3%和48.7%，而TOP10组别房企仅同比增长21.6%。

TOP50房企2021上半年权益销售同比均录得正增长，平均增幅和中位数分别约为49.4%和38.3%。

其中，中国恒大在今年2月开始打折促销，加大去化力度，狠抓回款以应付“三道红线”新规落地，导致上半年权益销售额增长幅度(约2.1%)远低于其他大型房企，拖低大型房企平均销售表现。