安信国际-中海物业-2669.HK-公司动态：外拓发展进入收成期-220602

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2021年新增外拓合约面积为5809万平米，同比大幅增长105%，基本上全部来自自然拓展，没有并购。

以自然拓展规模来看，在港股物管公司中名列前茅。

按照公司整外拓项目的发展进情，我们估算至2025年时，在管面积有望超过5亿平米对应的年复合增长率约20%。

中海物业目标到2025年时，物业管理服务和增值服务部分收入比例将达到50:50，考虑到居民增值服务的毛利率较高，随着其营收占比的上升，对净利增长起杠杆效应。

公司现价估值约23倍2022年市盈率，反映资本市场给予国企稳定性及资源掌控（包括融资资源）的溢价，中海亦是有能力活到最后的地产集团之一，我们看好中海物业长远的发展，建议投资者可逢低吸纳。

报告内容外拓规模上升，拓展策略进入收成期。

中海物业去年管理规模同比上升38.9%至2.6亿平米，净增加7290万平米，其中，约4800万平米来自第三方项目，占全年规模净增总额约三份之二。

2021年新增外拓合约面积为5809万平米，同比大幅增长105%，基本上全部来自自然拓展，包括公开投标、内部推荐等，没有并购，在港股物管公司中名列前茅。

外拓规模的大幅上升，反映公司在2018年开始的团队拓展开始进入收成期，此外公司在2020年与中建集团（中海母公司）的联动开始上升，在非住宅领域上亦取得优异成绩。

关联方稳定输出。

来自关联方的管理项目亦是公司增长的另一来源。

中国海外（688.HK）及中海宏洋（81.HK）是中海物业的关联地产公司，中海系地产公司的销售一直稳中有升，去年销售额约3695亿元，销售面积约1890万平米，据克而瑞数据，操盘销售额及面积约3524亿元及1777万平米，操盘比率高达95%。

考虑中海的稳健性，加上其高能级城市之定位策略，未来销售之确定性较高，从而带动中海物业的规模增长。

在行业整合的背景下，作为央企头部地产发展商，中海的发展更为有利。

提高增值服务占比。

中海物业目标到2025年时，物业管理服务和增值服务部分收入比例将达到50:50。

与其他物管公司一样，中海物业的增值服务分两大类：一、住户增值服务，2021年同比上升63%至8.1亿元，平均每平米管理面积产出0.3元，同比上升24%，增值服务坪效在行业中属中间略低水平，未来有望提升；二、非住户增值服务，以服务中国海外为主，但公司旗下的兴海物联，以提供智慧化物管系统服务，外部客户占比高达70%，随着科技化过程，其增长性亦可期待。

高质量带来高估值。

我们估算至2025年时，在管面积有望超过5亿平米，对应的年复合增长率约20%。

公司重申年复合增长率30%之目标。

这意味着除了在管规模的扩张外，还要增值服务的配合，未来需要进一步增加服务业态，以提高单位坪效收入，而且居民增值服务的毛利率较高，随着其营收占比的上升，对净利增长起杠杆效应。

公司现价估值约23倍2022年市盈率，高于行业平均水平，反映资本市场给予国企稳定性及资源掌控的溢价。

我们看好中海物业长远的发展。

风险提示：疫情后的复苏进展、盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。