中信期货-宏观策略周报：楼市政策持续放松，房地产何时企稳改善-220605

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近期楼市政策持续放松，那么，商品房销售与房地产投资何时能够企稳改善呢？今年4月份房地产进一步下滑与疫情影响有关。

随着疫情逐步消退，预计6月份全国商品房销售面积降幅收窄至15%左右。

4月份疫情对消费（尤其是非必需消费）的抑制程度与2020年1-2月份接近；我国商品房销售面积同比下降39%，降幅较3月扩大21.3个百分点，与2020年1-2月39.9%的降幅大体接近。

随着疫情缓解，5月份30大中城市商品房成交面积同比降幅收窄5.5个百分点至48.3%。

从历史经验来看，30大中城市商品房成交面积的波动显著大于全国商品房销售面积的波动，5月全国商品房销售面积降幅有可能收窄至20%左右。

即便5月全国商品房销售面积降幅明显高于20%，那么随着疫情的基本消退，6月份全国商品房销售面积同比降幅大概率收窄至本轮疫情爆发前的水平，即15%左右。

楼市政策的显著放松领先商品房销售3-6个月。

中性情形下，预计四季度开始商品房销售进一步改善，下半年商品房销售面积同比增长2%左右。

考虑到楼市政策的放松，下半年商品房销售面积有可能进一步改善。

从历史经验来看，楼市政策的显著放松领先商品房销售3-6个月。

我国楼市政策的显著放松是从二季度开始的。

乐观情形下，三季度商品房销售有望进一步改善。

但考虑到近期商品房销售降幅特别大，本轮楼市的企稳改善可能需要较大力度的政策放松。

目前房贷利率降幅仍不算很大，房贷利率调降节奏不快，商品房销售的改善可能相对滞后。

按房贷利率领先商品房销售6个月来推算，商品房销售的显著改善可能要到四季度。

去年下半年商品房销售面积同比下降14.9%，降幅较大。

即便下半年商品房销售相对于上半年并未显著改善，下半年商品房销售面积降幅大概率也将收窄至零左右。

考虑到楼市政策的放松带动商品房销售改善，我们预计下半年商品房销售面积同比增长2%左右。

商品房销售的显著改善领先房地产投资的改善6-9个月。

房地产投资的显著改善大概率要等到明年。

从历史经验来看，房地产投资的显著改善滞后于商品房销售6-9个月。

即便三季度商品房销售开始显著改善，房地产投资的显著改善大概率也要等到明年一季度。

如果今年下半年商品房销售改善相对滞后或者改善幅度较小，那么房地产投资的显著改善可能更晚。

具体情形需要跟踪未来几个月商品房销售的表现来判断。

风险提示：国内稳增长力度不及预期，海外地缘政治不确定性加大。