平安证券-地产行业周报：二线城市密集发布楼市新政，北京土拍冷热并存-220605

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周度观点：本周北京首批供地冷热表现分化，央国企仍为拿地主力；成都、青岛、宁波等二线城市密集出台楼市新政，涉及放松限购、限售等，促进改善性需求释放。

我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股等。

物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）上海：成都、宁波、青岛：出台楼市放松新政，涉及限购、限贷、限售等；2）北京第二批供地：央国企仍是拿地主力，7宗地块由联合体竞得市场运行监测：1）新房成交环比微增，短期压力仍存。

本周新房成交3.2万套，环比升0.1%；二手房成交1.2万套，环比降15%。

5月前20日新房日均成交同比降50.5%，降幅较4月收窄5.1pct。

随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。

但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。

2）改善型需求占比环比上升。

2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。

3）库存环比微升，短期稳中趋降。

16城取证库存10349万平，环比升0.9%。

资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。

4）土地成交回落，溢价率微升，一二线占比提高。

上周百城土地供应建面4221.4万平、成交建面1552.8万平，环比升23.9%、降35.9%；成交溢价率3.2%，环比升0.9pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、46.8%、46.9%，环比分别升1.4pct、升8.8pct、降10.2pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行200.61亿元，环比增加73.61亿元；海外债发行1.26元，环比减少4.7亿元；重点房企发行利率为2.6%-7.95%，可比发行利率多数较前次下行。

2）地产股：本周房地产板块跌2.38%，跑输沪深300（2.21%）；当前地产板块PE（TTM）11.91倍，估值处于近五年76.9%分位。

本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、大名城、万业企业；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、时代中国控股、中国金茂。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。