中信证券-房地产行业跟踪报告：国资入股，对冲信用恶化-220603

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6月1日，建业地产公告河南省人民政府下属企业拟出资6.88亿港元收购其29.01%的股份，成为公司第二大股东，并将认购公司发行的不超过7.08亿港元2年期可转换债券。

我们认为，国资拟入股建业地产的事件，具备行业意义。

未来随着销售回暖，类似信用加持的事件有望增加，从而稳住市场信用。

▍河南省国资拟入股建业地产。

6月1日，建业地产发布公告，河南同晟置业有限公司（以下简称“同晟置业”，其实控人为河南省人民政府）拟出资6.88亿港元，以每股0.8港元，较6月1日收盘价溢价23.08%的价格收购建业地产8.6亿股股份，占公司全部已发行股份的29.01%，成为公司第二大股东。

同时，同晟置业将认购建业地产发行的不超过7.08亿港元的可转换债券，债券将于2024年到期，票面利率5%，到期收益率9%。

债券持有人有权按每股1.2港元的价格将其全部或部分转换为公司股份，最多可转换5.9亿股。

若同晟置业将持有可转换债券全部转换为公司股份且公司无其他新发行股份，其将成为建业地产控股股东，占股40.80%。

▍信用风险蔓延，国资入股有望对冲信用恶化局面。

由于疫情的影响，一些销售确定性高的项目无法开盘，加之政策发挥作用需要时间，进入5月后行业继续出现大公司债务展期等信用风险事项。

我们认为，国资拟入股建业地产，对行业而言是重大标志信号。

此类事件有助于对冲行业不断恶化的信用形势。

▍我们认为，聚焦本地，是区域国资救助的重要考量。

本着“谁家孩子谁抱走”的原则，各大区域纷纷积极处置出险项目。

对于出险企业而言，如果该企业主要位于特定省市，则在企业主体层面获得当地支持的概率，预计明显高于跨区域房企。

建业地产2021年合同销售额601亿元，其中99.3%的销售金额和99.7%的销售面积均来源于河南省内项目，截止2021年底，在手土储中99.0%均位于河南省。

公司2021年销售金额及面积均排名河南省第一位，市场占有率约6.9%。

我们认为，这是公司能够赢得国资青睐的重要原因。

相比之下，绝大多数大中型民企在总部所在省区的销售占比低于30%，这也是阻碍区域国资并购企业整体，而是考虑化解项目风险的原因。

▍预计下半年销售回暖，企业股权合作和项目并购可能进一步提速。

我们认为，阻碍股权合作开展和项目并购的核心原因，是房价没有止跌，销售持续下行，企业投资信心不足。

不仅在并购和股权合作方面，在拿地方面，一些原本积极的企业同样存在拿地不足的现象，且2022年5月新推货仍不足。

我们相信，随着按揭贷款利率的下降和限购等政策的放松，下半年销售可能回暖，类似建业地产之类的股权合作化解信用风险的案例将会更加常见。

▍风险因素：国资拟入股建业地产事项仍然有不确定性。

很多房地产企业业绩较市场一致预期存在大幅下降的风险。

▍投资策略。

我们认为，国资拟入股建业地产的事件，具备行业意义。

未来随着销售回暖，类似信用加持的事件有望增加，从而稳住市场信用。

不过，一方面信用风险仍在进展之中，现阶段建业地产只是个例，另一方面在困境中股权交易的对价并不会很高。

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