光大证券-房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月）：五月光大地产AH核心物业指数负3%，中央九部门联合推进智慧社区建设-220602

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市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-3.11%指数：2022年5月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-3.11%，跑输沪深300指数4.98pct.，跑输恒生指数4.65pct.，跑输恒生港股通指数5.00pct.；2022年1-5月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-17.94%，跑输沪深300指数0.76pct.，跑输恒生指数9.47pct.，跑输恒生港股通指数7.70pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-5.9%；涨跌幅前列为：滨江服务（+7.9%）、建发物业（+6.4%）、特发服务（+5.6%）、中骏商管（+5.3%）、南都物业（+4.8%）。

2022年1-5月，样本股平均涨跌幅为-22.4%；涨跌幅前列为：滨江服务（+12.3%）、中海物业（+10.4%）、特发服务（+10.2%）、绿城服务（+9.9%）、华润万象生活（+6.5%）。

港股通：本月持股比例变化：融创服务（+2.48pct.）、金科服务（+1.72pct.）、保利物业（+1.12pct.）、旭辉永升服务（+0.68pct.）、雅生活服务（+0.28pct.）。

2022年1-5月，港股通持股比例变化：融创服务（+8.32pct.）、金科服务（+6.81pct.）、世茂服务（+6.33pct.）、保利物业（+4.11pct.）、旭辉永升服务（+2.12pct.）。

行业动态跟踪：民政部等中央九部门发文推动智慧社区建设；北京提出引入物业服务企业加强基层治理，推进基层治理智慧化中央：住建部和国家邮政局联合发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》，提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系；民政部等中央九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》，明确智慧社区建设的总体要求、重点任务和保障措施等。

地方：湖南重新修订《湖南省物业服务收费管理办法》；北京提出街道（乡镇）引入物业服务企业，激发社会资本参与基层治理活力。

重点企业动态跟踪：金科服务拟收购佳源服务，融创服务积极回购股份金科服务拟收购佳源服务4.5亿股普通股，相当于后者已发行股份约73.56%；世茂服务与怀化刘霖房地产开发集团合作；融创服务5月累计回购2159.2万股股份，付出金额约7808万港元；新城悦服务执行董事戚小明5月增持5万股公司股份，合计持有526万股，占公司已发行股本总额约0.6%。

投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，政策面友好，在疫情防控、养老托幼、智慧社区建设等方面参与度较高；当前我国三产就业人数近半，物管行业正处于发展壮大的关键时期。

关注三条主线：1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。

2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。

3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业、金茂物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。

风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。