国信证券（香港）-深圳控股-0604.HK-业务拓展显著加速，行业地位有望持续提升-220526

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2021年核心业务收入增长全面加速2021全年，深圳控股各项主营业务增长势头良好，总收入录得320.5亿港元（下同），同比大增70.5%。

分业务来看，物业开发业务录得收入266.6亿元，同比增长89.4%，收入占比约83.2%；物业投资业务收入14.97亿元，同比增长22.4%，收入占比4.7%；物业管理业务实现收入24.78亿元，同比增长11.3%，收入占比7.7%；高端制造业务收入4.56亿元，同比增长31.4%，收入占比1.4%。

公司前述各项业务收入增速均较2020年明显提升。

2021年，公司股东应占利润录得27.2亿元的亏损，主要是受所持金融资产公允价值大额计提的影响。

如果剔除公司投资物业和金融资产公允价值变动的净影响，公司2021年股东应占利润为38.9亿元，与前几年利润规模大致相当。

物业开发业务迅速恢复，2021收入及盈利规模创历史新高深圳控股物业开发业务涉及住宅、综合体、商业、产业园等多种业态。

公司物业开发业务2021年销售净收入录得266.6亿港元，同比增长89.4%。

物业开发经调整税前利润录得84.1亿元，同比增长40%。

2021年物业开发业务收入及盈利规模均创下历史新高。

公司物业开发总体毛利率历来处于较高水平。

2016-2018年间，公司物业开发毛利率维持在40%左右，2020这一指标高达52.8%。

2021年，公司物业开发毛利率录得40%，依然处于较高水平。

土地储备迅速扩大，新开工面积暴增2021年，公司土地储备迅速扩大。

年内，在房地产调控政策从紧，行业资金面压力明显增大的大背景下，公司凭借自身资金优势，果断出击，积极把握土地市场机会。

按照公司权益比例计算，2021年公司新拓展土地资源总占地面积约129万平米，计容建筑面积约322万平米，创下历史新高。

截至2021年底，公司土地储备计容建筑面积约674万平米，较上年底增长105.5%。

伴随着土地储备的迅速扩大，2021年，深圳控股物业开发业务新开工全面加速。

全年新开工面积约392万平米，同比增长约500%，创下历史新高。

我们认为，随着2021年巨量新开工项目于后续年份陆续进入预售阶段，公司自2022-2023年将进入合同销售高速增长期。

物业投资业务收入增速明显提升公司物业投资业务，主要是持有物业并获取租金收入。

截至2021年底，公司持有物业总面积约173万平米，较上年增长34%，其中绝大部分为商业、办公、停车场等。

2021年底，公司持有的物业中约87%位于深圳，占比继续提升。

至2021年，公司租金收入已达到15亿元的规模。

2020、2021年租金收入增长有所提速，分别录得14.3%和22.4%，主要得益于：1、公司通过升级改造，优化业态结构等举措，提升部分存量物业的租金水平；2、出租率和整体租金水平的恢复；3、公司投资物业规模的持续扩大。

城市综合运营服务加快拓展，后续或持续高增深圳控股城市综合运营服务业务包括物业服务、智慧园区服务、商业运营、物业城市、酒店管理等。

按照收入规模来看，城市综合运营服务已成为公司第二大核心业务。

2021年，公司城市综合运营服务业务收入（不包括酒店业务）录得24.8亿元，同比增长11.3%，并创下历史新高。

2021年该项业务经调整税前利润录得4.7亿元，同比暴增176%，同样创下历史最好水平。

近两年，公司城市综合运营服务业务拓展较快。

截至2021年底，公司该项业务在管面积约6155万平方米，同比增加31%，较2019年增加约74%。

在管面积当中，非住业态占比约54%，包括产业园、写字楼、公建设施、物业城市等。

此外，公司拓展外部项目实力较强，截至2021年底，第三方项目占比约75%。

2022年，公司计划城市综合运营服务在管面积实现30%以上的增长。

财务状况相当稳健，快速扩张基础良好于2021年底，公司剔除预收款后的资产负债率为63.3%，现金短债比约1.7，净负债率约61.2%，如果以银行及其它借款统计口径计算（不包括母公司股东贷款），公司净负债率仅31.2%。

公司三道红线指标均处于绿档。

公司平均借贷成本近年来呈现显著下降趋势，2021年银行及其它借款平均借贷成本3%，较2020年下降0.7个百分点。

公司财务状况历来相当稳健，这对于公司在当前行业相对低迷的情况下，充分发挥资金优势，不断获取优质项目资源，持续快速扩大业务规模非常有利。

中长期规划清晰且目标明确公司力争十四五期间实现整体业务规模的大幅增长。

具体业务方面，公司物业开发与物业投资租金收入计划实现20%的年复合增速。

按此目标计算，至2025年，公司物业开发收入将达到350亿或以上规模，物业投资租金收入将达到30亿元以上规模。

土地储备方面，公司计划扩大到1000万平米以上（规划总建筑面积口径）。

城市运营服务业务方面，公司十四五期间计划运营规模达到目前的3-5倍水平，并拟适时将该业务板块分拆上市。

根据此目标，预计公司2025年城市运营服务面积将达到2亿平米的水平。

当前市场环境下，公司竞争优势十分突出国内房地产行业在经历长时间的高速增长之后，近年来，行业之发展阶段、发展逻辑和竞争格局都在发生深刻变化。

房地产调控坚持房住不炒的大方针，金融政策也显著收紧，房地产行业逐步进入调整期。

我们认为，经历本轮大调整后，未来国内房地产将进入平稳增长、质量型增长的新阶段。

在此大背景下，深圳控股作为深圳本地优势国企，其在业务模式、资源禀赋、经营能力、资金及融资能力等多方面的优势有望充分发挥。

预计后续公司整体业务规模将显著并持续扩大，其行业地位也有望持续提升。

盈利预测我们预计公司2022年总收入同比将大致持平，主因2021基数较高。

我们预测公司2022年股东应占利润将迅速恢复并有望创出历史新高，主因公司各项业务规模的扩大以及盈利能力的恢复。

我们预测公司2023年总收入水平将实现双位数增长至365亿元的水平，而净利润增速或将高于收入增速。

同时我们预计公司2024-2025年将迎来又一轮业绩增长高峰期，总体业务规模将再上新台阶。

估值与投资评级深圳控股（00604.HK）港股2022年5月26日收盘价为1.63元，对应我们的2022年预测业绩PE约为3.2倍，PB仅约0.3倍。

公司PB目前正处于历史最低水平，股息率也高达近11%。

近一年多以来，国内房地产行业的调整，部分公司出现流动性危机，宏观经济走弱等因素给港股内房品种估值形成压力。

但我们认为公司股价的下跌，已经充分反映这些不利影响。

我们认为，作为拥有大量核心资产与优质资源的深圳本地优势国企，公司中长期规划清晰且目标明确，未来业绩增长可预见性强。

在当前房地产市场大环境下，公司综合竞争力明显较强。

预计后续公司整体业务规模将显著并持续扩大，其行业地位也有望持续提升。

我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，且安全边际非常高，投资价值相当显著。

此外，在当前国内房地产调控政策边际放松的背景下，行业估值压力亦有望逐步减轻，而公司目前的低位则正好为投资者提供了非常好的买入并持有之机会。

给予买入评级。

（注：以上数据均来自于上市公司公告、上市公司网站、中房网、Wind、国信证券（香港）研究部整理）风险提示物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷，疫情持续反复。