开源证券-越秀地产-0123.HK-港股公司首次覆盖报告：深耕湾区，拿地方式多元，商住并举走向全国化-220530

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五大优势助力公司全国化布局五大优势将助力公司业绩持续增长：（1）公司两大股东均有国资背景，承接孵化的优质TOD资产，多元化拿地能力不断提升；（2）公司逆周期拿地积极，土储可满足5年以上开发需求；（3）公司在大湾区深耕优势明显，全国化投资布局快速推进，业绩将持续兑现；（4）坚持“商住并举”战略，通过与越秀房产基金双平台运作改善现金流状况，获得持续稳定的租金收入；（5）融资优势显著。

我们预计2022-2024年越秀地产归母净利润分别为48.3、57.0、68.8亿元人民币，对应EPS分别为1.82、2.14、2.59元港币，当前股价对应P/E估值分别为4.6、3.9、3.2倍，首次覆盖越秀地产，给予“买入”评级。

销售稳步增长，土储优质丰厚越秀地产坚持以大湾区为发展核心持续深耕，同时也择机布局其他一二线城市。

2021年公司合同销售金额1151.5亿元，近十年销售复合增速28.2%；大湾区作为公司大本营，贡献了62%的销售业绩，基本盘稳固；同时公司其他区域也在迅速扩张，华东、华中、北方和西南地区销售额分别增长30.1%、48.6%、9.0%和184.9%。

2021年公司新增拿地建面918万平米，截至2021年底，公司总土储建面2711万平米，广州新增土储和总土储占比分别为42%和48%。

两大国资背景股东加持，TOD业务迅速发展越秀地产股东背景强大，能够承接越秀集团和广铁集团孵化的优质项目。

截至2021年底，公司累计在广州收购了6个优质TOD项目，总土储达到376平方米，实现TOD项目销售额178.7亿元。

负债结构稳健，融资能力一流公司“三道红线”一直保持绿档，截至2021年底平均融资成本仅4.26%，达到近六年最低位，继续保持国际评级机构穆迪和惠誉投资级评级。

公司国企的背景，较低的融资成本和多元的融资渠道将为后续的开发经营提供强有力的支持。

风险提示：政策调控风险，销售回款不及预期，TOD项目开发进程不及预期。