中信证券-房地产行业跟踪报告：疫情退散政策发力，二手或率先复苏-220529

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各地加大力气复工复产，全国日新增感染者数量也在下降，重点城市房地产市场交易秩序正在恢复。

政策积累至今，也逐渐显示出效果。

尽管由于交付疑虑和其他原因，新房市场依旧不振，但二手市场已经有复苏迹象。

我们相信，随着京沪市场未来的复苏，二手市场可能引领三季度基本面复苏。

▍销售底部逐渐显现。

5月1-25日，我们跟踪的45个城市新房销售13.4万套，同比下降48.3%，降幅较4月的50.0%有所收敛。

我们跟踪的15个城市二手房销售4.5万套，同比下降19.0%，较4月的37.6%明显收敛。

在按揭利率下降、各地限购限贷放松等稳定需求政策的积极推动下，房地产销售底部正在出现。

尽管由于疫情的缘故，这个底部迟于我们预想（并没有发生在3月份），但二手市场的表现仍说明当前市场底部特征明朗。

▍周期新现象——对交付的不信任和新房折价。

2021年下半年来，部分开发企业项目停工、延期交付，引起购房者对交付能力的普遍担心。

企业一旦出现信用风险事件，销售就会快速下滑，有社会负面新闻的债务展期（违约）房企销售远差于一般企业。

根据腾讯房产发布的2022年中国购房者消费调查报告，购买新房时，58.1%的消费者遇到过延期交房的问题。

新房折价也有新的因素。

存量房屋中，大量次新房的存在增加了消费者选择的余地。

新房限价的长期执行，限制了开发商提升品质。

同样，根据腾讯房产报告，购买新房时，67.7%的消费者认为开发商有虚假广告宣传，43.9%的消费者认为房屋质量不过关。

二手房市场所见即所得，也较少产生交付纠纷。

74.7%的消费者购买新房时会遭遇纠纷，只有7.5%的消费者购买二手房时会遭遇纠纷。

▍二手市场主要是一二线市场。

从区域看，中国新房呈金字塔形状，二手房则呈倒金字塔形状，2021年京沪在中国新房交易中占比仅为5.5%，而在二手房中占比高达28.5%。

京沪住房需求旺盛，2021年我们测算其住房交易中杠杆率分别为18.1%及23.5%，远低于全国平均水平。

需要说明的是，2022年5月二手市场的明显转好，是建立在北京、上海两个重点城市二手市场受疫情影响严重的基础上。

如果6月份疫情形势明显转好，则我们认为二手回暖的迹象将更加明显。

▍政策有累积作用，市场信心可以扩散。

我们认为，政策本身有累积作用。

例如，利率下降70BPS可能确实无效，但130BPS可能就会对销售有明显边际助力。

限购不放开，单独降低利率可能确实无效，更改限购区域叠加针对二胎部分放开限购，销售则可能明显复苏。

另外，房地产市场存在区域信心的扩散，一旦核心城市市场稳住，三四线市场也可能稳住。

▍风险因素：个别资金紧张的开发企业存在出现信用风险的可能。

由于市场调整时间很长，2022年全年各大公司业绩比市场一致预期可能还有明显的结构性下调。

▍投资策略。

我们认为，基本面的底部已经在4-5月出现，二手销售同比降幅已经明显收窄，核心城市二手房市场房价不再继续下降。

随着政策进一步累积，我们相信部分低线城市市场信心也有望恢复。

市场担心政策对基本面下行无能为力，加之新的信用风险事件，地产版块近期表现惨淡。

山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。

我们相信6月将迎来市场信心重塑，我们看好房屋交易服务平台贝壳，看好高信用高效率的地产开发蓝筹，包括保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、滨江集团、华发股份、绿城中国、龙湖集团和华润置地。