国金证券-旭辉永升服务-1995.HK-高质量高增长的物管三好生-220526

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投资逻辑外拓能力强，规模增长可持续。

公司2021年合约面积2.7亿方，在管面积1.7亿方，分别是2016年的12倍和11倍。

5年管理规模实现10倍以上增长主要因为外拓表现优秀。

公司2021年第三方在管面积达1.4亿方（其中86%来自外拓），2017-21年的复合增速高达80%。

我们认为公司外拓能力强，未来规模仍可持续增长，预计2022年在管面积将达2.4亿方，同比增速41.0%。

坚持平台+生态战略，社区增值快速发展。

公司在社区增值服务方面坚持平台+生态的战略和有所为，有所不为的态度，开展了家居生活、物业经纪、停车位管理和公区增值四类服务。

在家居生活服务中，目前已开发出房屋维修、美居、租售、工程4个独立业务单元，并引入合伙人制度，鼓励各个单元市场化发展。

2021年社区增值服务收入11亿元，2016-21年复合增速达84%。

2021年社区增值服务毛利润占比38.0%，已成公司第二大利润来源。

我们认为公司拥有较强的品牌力（业主信任物业）、运营能力（履约能力强）和供应链整合能力（成本低），未来通过挖掘更多业务线，提升渗透率和复购率，在社区增值服务上仍将实现较快发展。

我们预计2022年社区增值服务收入将达到15亿元，同比增速39.6%。

重视人才，股权激励充足。

公司在2019年6月公布了股权激励计划，将BestLegend（永升实控人林峰全资持有的公司）持有的18.68%公司股份作为员工激励，该比例为行业最高水平。

截至2021年末，CEO周洪斌和CFO周迪分别持有4263.8万股和134.0万股公司股份，持股比例分别为2.43%和0.08%。

投资建议当前地产供给侧洗牌尚未结束，民营房企安全性受到质疑。

永升因为关联房企是民企，估值也受到影响大幅回调。

2022年5月26日，公司PE（ttm）为19.9x，已处于历史最低水平。

我们认为公司具有独立成长能力，未来凭借强劲的外拓能力和社区增值服务的深入开展，业绩有望持续增长。

我们预计公司2022-24年归母净利润分别为8.5亿元、11.6亿元和14.7亿元，同比增速分别为38.4%、35.5%和26.6%。

我们给予公司20.0倍的2022年PE，对应PEG为0.5，对应目标价11.34港元/股，对应2023-24年PE为14.8x和11.6x。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示疫情影响超预期；并购整合不顺；应收账款减值风险；地产销售下滑超预期。