安信国际-伟禄集团-1196.HK-进军拉丁美洲市场，发展投资移民业务-220525

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伟禄集团是由林晓辉博士所成立的综合型企业，业务众多，包括物业、拉美、金融服务、百货、环保、汽车零件等。

地产板块提供短期现金流，伟禄主要以城市更新项目为主，我们估算伟禄手头上项目的总可售货值超过300亿元，可为公司增加短期之现金流来推进其他业务。

林博士于2021年以馈赠方式把拉美业务注入伟禄，是伟禄中长期的盈利增长动力。

我们以分部加总法为伟禄不同之业务进行估值，扣除控股公司净负债后我们估计伟禄的合理价值约385亿元。

以30%之控股公司折让作为目标估值，目标价为每股18.5港元，首予「买入」评级。

报告摘要业务众多的综合型企业。

伟禄集团由主席林晓辉博士于2004年所成立，2014年登陆港交所。

其业务多元化，包括物业、金融服务、环保、汽车零件。

于2020年宣布收购先施，正式拓展百货零售行业。

2021年经资产注入而拓展拉丁美洲之业务。

地产板块提供短期现金流。

作为综合型企业，伟禄主要以城市更新的发展模式来获取项目，土地成本相对较低且利润较佳。

公司在推进的项目以深圳工改为主，基本上是单一产权项目，推进较为顺利。

目前公司手头上的五个项目，推进程度较快的是莱英花园项目，位于南山的高新区，邻近地铁1号线高新园站，周边房价平均高达每平米19万元，目前计划于2023下半年开始预售，我们估计该项目总货约150亿元，并估算伟禄手上城市更新项目的总可售货值超过300亿元，可为公司增加短期之现金流来推进其他业务。

拉美业务是中长期增长动力。

2021年林博士把他持有的加勒比教育产业集团的70.5%股权以馈赠方式注入伟禄，正式开展拉美地区之业务。

首阶段在格林纳达建造20,000套学生公寓以满足邻近的圣乔治大学及其他引进的欧美大学分校之需求，圣乔治大学闻名于医科学院，是提供美国首年助理住院医师人数最多的海外大学，超过八成国际毕业生获得助理住院医师资格，近八成学生来自美国及加拿大。

此外，因发展该项目，伟禄首阶段获当地政府给予5000套移民额度以供出售，每套均价约22万美元，预计可为公司带来11亿美元之收入。

未来公司会以同类模式来发展格林纳达以至其他加勒比地区之市场，是伟禄中长期的盈利增长动力。

首予买入评级。

以分部加总法作估值。

地产业务，我们估算伟禄拥有的地产项目货值约300多亿元，分五年销售。

经调整后的资产净值约130亿元；拉美业务，按照首阶段学生公寓的租金收入估算，加上公司获分配的5000套移民配额，预计将为2022年带来4.9亿元的归母净利，其后两年按年增长40-50%。

以贴现法估算，拉美业务合理价值约297亿元。

其他业务收益及估值相对较小，扣除控股公司净负债后估计伟禄的合理价值约385亿元。

我们以30%之控股公司折让作为目标估值，目标价为每股18.5港元，首予「买入」评级。

风险提示：新业务发展的不确定性；地产调控放松效果的不确定性。