光大证券-金茂服务-0816.HK-投资价值分析报告：短期业绩增长迅速，城市运营提升长期发展空间-220525

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央企背景深厚，资源禀赋较好，品牌声誉优良，关联方及股东实力雄厚金茂服务是中国金茂（0817.HK）分拆上市的物管子公司，是国内增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的业态组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。

2022年3月10日公司在香港联合交易主板挂牌上市，五大基石投资人为深圳凯尔汉湘实业、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金。

中国金茂、中化集团、中国平安、新华资产等实力雄厚的股东及关联方为其提供强有力的支持，2021年金茂服务获得“2021中国物业服务百强企业”第17位。

经营聚焦高能级，在管物业品质高，协同效应显著，城市运营打开长期空间公司积极布局京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区业务，截至2021年末，金茂服务进入22个省份，48个城市，合约面积5760万平方米，在管面积3640万平方米（98.7%位于一线、新一线及二线城市），包括113个住宅社区及62个非住宅物业；独立的数字化研发团队（创茂科技）已取得15项软件著作权；得益于高能级城市布局，2021年公司平均物业管理费为4.64元/月/平，在行业中处于较高水平。

母公司中国金茂品牌力强，“三道红线”绿档，销售保持强劲，2021年销售金额2356亿元（行业第15位），已累计锁定/获取33个城市运营项目，与公司的城市运营服务协同，为公司长期发展打开空间。

规模扩张稳健，利润率提升明显，净利润增速较高，费用率有优化空间2018-2021年，公司营收从5.7亿元增加至15.2亿元，三年复合增速为38%；归母净利润由0.17亿元增至1.78亿元，三年复合增速为117%（其中2021年yoy同比+131%）。

从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。

毛利率从2018年的20%提升至2021年的31%，营业利润率从2018年的6.4%提升至2021年的18.6%，净利润率从2018年的3.0%提升至2021年的11.8%。

从费用率来看，公司的销管费率（销售费用率+管理费用率）当前在14.8%左右，对比同业仍有一定优化空间。

盈利预测、估值与评级：目标价9.1港元，首次覆盖“买入”评级预测公司2022-2024年营业收入分别为30.8/46.4/62.2亿元，营收增速分别为103%、51%、34%；归母净利润分别为4.4/6.5/8.3亿元。

根据相对估值法，我们认为公司2022年的合理PE估值约为16倍，对应股价7.7元人民币（折合约9.1港元）；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为9.7元人民币（折合约11.5港元）；公司在一二线城市精准布局，在管项目品质高，管理业态较为多元，短期业绩增长较快；母公司实力雄厚，城市运营打开长期发展空间，首次覆盖给予“买入”评级，根据审慎性原则给予目标价9.1港元。

风险提示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、第三方外拓不及预期风险、次新股短期波动较大风险。