中信证券-货币及地产政策专题：房地产货币金融政策还有多少空间？-220525

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房地产行业基本面持续低迷，背后是供给侧和需求侧双重压力。

各级政府部门逐步松绑房地产政策，后续货币金融政策或将聚焦需求侧，从价格、数量和支持配套工具方面进一步放松，房贷利率料将进一步下降。

▍房地产行业基本面继续下行。

房地产市场本身的下行周期、叠加疫情冲击，导致市场的基本面回落至2014年以来最低谷：4月商品房销售、房企资金来源和拿地、新开工面积均下滑50%左右甚至以上，地产投资同比下降10%。

房地产行业基本面低迷，总结为销售弱、融资难、投资清淡。

▍房地产行业低迷背后是供给侧和需求侧双重压力。

不同于历史上几轮房地产周期性下行，2021年二季度起房地产投资增速和商品房销售增速基本同步下滑，印证了导致本轮房地产行业下行的主要原因是2020年下半年起针对房地产企业的金融层面融资政策收紧。

当前房地产行业面临供给侧和需求侧双重压力。

供给侧方面，房地产企业陷入融资渠道不畅和投资意愿低迷的境地。

需求侧方面，居民面临限购和限贷等政策约束，需求走弱进一步加剧房地产企业资金困境，进而形成供需双弱的螺旋加速下跌。

▍地产政策逐步松绑。

随着经济下行压力逐步加大、稳增长诉求强化，地产政策边际松绑。

中央层面的房地产政策定调逐步宽松，“促进房地产市场平稳健康发展”。

各部委对房地产领域政策部署更为积极，供给侧和需求侧并重。

因城施策框架下，各地出台各类房地产松绑政策，需求侧政策占主导。

▍房地产货币金融政策仍有宽松空间。

虽然本轮房地产行业下行的导火索是对供给侧住房金融领域融资政策的收紧，但目前需要政策关注的是需求侧。

房地产政策放松离不开货币金融政策的宽松。

价格政策方面，我们判断5年期以上LPR存在15bps的下调空间，个人住房贷款利率5.49%的水平仍有50bps的下调空间。

数量政策方面，我们判断未来有望调整房地产贷款集中度以支持刚需和改善需求，或结合“三线四档”部分细节条目调整，改善房地产企业融资环境。

重启PSL或创设新型的再贷款工具也是可能的政策选项。

▍地产销售和投资拐点还需等待。

从过去历轮地产周期的经验来看，需求侧政策的密集放松意味着地产销售见底反弹即将来临，疫情冲击过后销售反弹将有望开启，下半年，单月商品房销售增速有望逐渐回正。

但是，从地产销售底到开发投资的传导往往有一定延迟，预计地产投资增速反弹回正至少要等到年底。

▍政策呵护备至，融资工具创新，地产信用债走向修复之路。

时至2022年二季度，政策着力改善地产企业融资环境，提振房地产需求，待行业出清之后，债券市场有望迎来复苏。

从趋势上来看，各评级地产债利差已度过去年四季度风险事件以来的最差阶段。

虽然地产销售仍处筑底阶段，但房产债券利差并未显著走阔，反而有收敛趋势。

在多地房贷利率下调后，地产债也经历了显著调整，此时利差下行已包含销售和开工数据回暖的预期。

目前地产债市场已由单边利空阶段转为多空博弈阶段，后续价格变化还需观察地产销售数据演绎情况，投资者可关注有利差空间的国企和存量龙头民企的入场机会。

▍地产行业竞争格局迎来剧变，看好具备高信用和高效率的企业。

我们认为，过去六个月和未来六个月是拿地机遇期。

高信用企业在机遇期拿地，有利于公司盈利能力的修复，并保持销售稳定增长，以实现销售和利润份额的提升。

此外，对地产行业至关重要的按揭贷款利率正在加速下降，各地的需求侧限制措施正在加速放开，行业基本面有望在下半年迎来复苏。

在行业格局调整和基本面见底复苏的双重支撑下，我们看好交易量弹性最大的线上线下房屋交易服务平台贝壳，看好信用和效率兼顾的企业，推荐保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、滨江集团、华发股份、绿城中国、龙湖集团、华润置地和建发股份。

▍风险因素：局部地区疫情反复；地缘政治冲突加剧；海外货币政策收紧超预期；公司盈利不达预期。