申港证券-房地产行业：地产对关联产业链影响几何，往者已矣，来者可期-220520

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投资摘要：我们看好未来政策强有力引导下地产及关联产业的复苏，因为目前地产产业链仍是保证经济不至于失速的重要支撑。

我们测算，房地产投资下滑1个百分点，会直接影响GDP增速0.12个百分点，同时通过关联产业影响GDP增速0.01个百分点。

按目前地产销售形势，我们判断22年房地产投资增速为-1.6%，会拖累经济0.208个百分点，相较去年GDP增速下滑0.78个百分点，这将对保证全年5.5%目标增速带来实质困难。

我们对地产关键指标做如下判断：销售额：将随政策边际加速宽松在今年二季度末、三季度初实现累计同比增速探底，预计全年销售面积同比增速为-8%；土地购置费：受当前土地成交以及过往成交尾款结算影响，预计一二季度为底部，年中后开始回升，全年同比增速-5%；新开工面积：受销售影响日渐显著，销售既决定了房企的拿地意愿，同时影响房企的资金充裕程度进而影响房企拿地能力，二者累计同比增速走势同样一致性较强，预计三季度企稳后回升，全年同比增速为-9%；竣工面积：受疫情、房企资金紧张影响，与销售累计同比时滞已拉长至48个月以上，在“保竣工”背景下底部有支撑，预计三季度下行趋势将放缓，四季度企稳回升，全年同比-2%；房地产投资：受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响，其中施工面积预计年中触底，施工强度较上年小幅增加，土地购置费为主要拖累，全年建安工程投资同比为0.14%，土地购置费-5%，房地产投资增速-1.6%。

地产链主要包括上游的施工相关类以及下游带动的消费类，前者主要由房地产投资及施工带动，而后者则主要取决于地产的销售及竣工情况。

基于行业中观指标的变动，我们从基本面和市场面观察了房地产板块与地产链板块间的关系，当前地产与地产链呈现少有的分化，给市场难得的布局机会：基本面：地产中观指标销售、竣工、新开工、施工预计三、四季度将陆续触底，从而带动产业链上的各板块业务形成实质性的改善；市场面：地产链板块的指数跌幅与地产板块出现背离，本轮地产股并未带动关联板块的同步走强，早期的地产政策宽松尚未改变相关产业链预期，但这种分化也为地产产业链的布局提供了机会。

投资策略：行业的基本面和政策预期是一副跷跷板。

基本面恢复前，政策会持续加码，行业内优质公司估值水平有望提升；建议优选经营稳健龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

基本面改善后，会消除对产业链公司预期的不确定性，相关公司会获得超额收益，销售指标将率先复苏，随后带动竣工、新开工陆续转暖；因此按受益顺序，推荐优先关注受益于销售复苏的地产后周期板块，即家居用品板块、家用电器板块；其后依次为装饰装修、建筑材料及工程机械板块。

风险提示：商品房市场持续低迷、疫情反复风险、行业资金链风险导致房地产投资额波动风险。