光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年4月）：疫情反复冲击供需，一线二手住宅价格指数连续5个月环比正增长-220520

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土地购置量缩价升，延续“高能聚焦”；受疫情反复及宏观经济下行压力影响，4月商品房销售继续遇冷；一线城市二手住宅价格指数连续5个月环比正增长4月，土地购置面积427万平，单月同比-57.3%，环比-14.7%；土地成交价款283亿元，单月同比-28.3%，环比-6.8%；土地购置单价6619元/平，单月同比+67.9%，环比+9.4%。

1-4月，土地购置面积1766万平，累计同比-46.5%；土地成交价款955亿元，累计同比-20.6%；土地购置单价5408元/平，累计同比+48.4%。

土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象（3月、4月的土地购置费单价单月同比分别上涨68.1%、67.9%），开发商土地获取持续向高能级城市聚集。

4月，受疫情反复及宏观经济下行压力影响，4月商品房销售继续遇冷。

商品房销售面积0.87亿平，单月同比-39.0%；商品房销售额0.81万亿元，单月同比-46.6%；商品房销售均价9327元/平，单月同比-12.4%。

4月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-0.1%，其中一/二/三线分别为+3.9%、+1.0%、-1.5%；当月环比-0.3%，其中一/二/三线分别为+0.2%、-0.1%、-0.6%。

4月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-1.6%，其中一/二/三线分别为+2.4%、-1.0%、-2.5%；当月环比-0.3%，其中一/二/三线分别为+0.4%、-0.3%、-0.3%。

一线新建商品住房价格指数自2022年1月起连续4个月环比正增长，一线二手住宅价格指数自2021年12月起连续5个月环比正增长。

1-4月房地产投资累计同比转负，4月单月新开工深度下滑；开发到位资金仍显疲态，来自银行体系的资金较2021年末提升3个pct.4月，房地产开发投资额1.14万亿元，单月同比-10.1%；新开工面积0.99亿平，单月同比-44.2%；竣工面积3101万平，单月同比-14.2%。

1-4月，房地产开发投资额3.92万亿元，累计同比-2.7%；新开工面积3.97亿平，累计同比-26.3%；施工面积81.86亿平，累计持平；竣工面积2.00亿平，累计同比-11.9%。

1-4月，房地产开发资金合计4.85万亿元，累计同比-23.6%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-24.4%、-5.2%、-37.0%、-25.2%；其中，来自银行体系的国内贷款和个人按揭占比之和提升至31%，较2021年末的28%提升3个pct.。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。

2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。

3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。

4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。