中信证券-房地产行业重大事项点评：降息之后的房地产市场-220520

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预计按揭利率下降将推动市场复苏，二三线城市政策仍将持续发力。

行业格局也在发生持续的变化。

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▍按揭利率下降预计将推动市场复苏。

5年期LPR利率下调至4.45%，首套房按揭贷款利率定价下限下调到4.25%。

首套房按揭贷款利率定价下限距离2021年底个人住房贷款加权平均利率，低了138个基点。

在按揭定价比长端LPR有明显加点的情况下，在很短时间内连续下调首套按揭贷款利率定价下限，和5年期LPR利率，1年期的LPR利率却没有调整，这体现了货币政策急切关注居民负债意愿不足、个人住房贷款呈现罕见净偿还的现状（住房贷款2022年4月下降605亿元）。

从历史上来看，利率下降超过130个BP，一般意味着其他房地产需求限制政策同时放开，并会对需求产生正面影响。

▍一线城市市场复苏主要取决于疫情进展。

当前，北京、上海等地二手房带看和履约，新房销售中心的开放，都受局部地区疫情发展的影响。

从历史上来看，一线城市的按揭利率定价普遍低于二三线城市，利率下降对市场的影响可能更大。

假设三季度之后局部疫情逐渐平息，我们认为即使没有其他政策，一线城市二手房交易也将复苏。

由于疫情的原因，容积率较低、房龄较新的中大户型可能较受市场追捧。

▍二三线城市市场的复苏，还有待政策继续发力。

我们注意到，在过去三个月，各地因城施策，支持刚需和改善性需求。

不同城市虽然政策具体内容不同，但限购、限贷、限价、限售的放开尺度总体越来越大，政策出台的速度越来越快。

以一个整体而言，二三线城市四限放松的空间仍然不小，配合利率的下行，我们相信市场也有可能在三季度明显复苏。

▍企业资金成本负担普遍下降，项目盈利质量预期稳定，投资意愿有望缓慢复苏。

一季度惨淡的销售情况，令企业即使融资渠道通畅，也缺乏投资意愿。

中期而言，我们认为市场利率下降（尽管这次没有调整一年期的LPR），也有利于优质地产企业降低资金成本。

行业竞争格局调整，土地市场竞争较为理性，蓝筹房企迎来了稳定拓展高质量土地的窗口。

我们相信，企业的投资意愿也会有所提升。

▍风险因素：由于部分地产企业资产在内，负债在外，美元债可能存在的汇率风险。

一些四线城市已经缺乏政策放松空间，按揭定价也可能高于一线，市场活仍存在压力。

尽管有CDS等政策支持工具，但资金紧张的一些企业债券展期，甚至违约的局面仍未结束。

▍行业复苏和格局调整并存，看好蓝筹房企。

我们认为，对地产行业至关重要的按揭贷款利率正在加速下降，各地的需求侧四限措施正在加速放开，行业基本面有望在三季度迎来复苏。

与此同时，行业格局也正在发生空前的调整。

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