安信证券-相比2014年，还有什么房地产放松政策值得期待？-220519

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今年以来，房地产市场景气度快速下行，商品房销售与房地产投资大幅下滑，土地市场凉意明显，继续放松房地产势在必行且迫在眉睫，千方百计尽快促进销售企稳回升不仅事关“三稳”，也能更好地化解房企流动性困境进而防范风险扩散蔓延，还能更有力地服务“稳增长”和“宽信用”。

造成商品房销售低迷的原因可以归纳为：不能买、不敢买和不想买。

全国层面：继续下调房贷利率，限制土地供给，对过高的首付比例、过严的首套认定标准与过长的限售年限进行规范等。

目前全国层面多数政策沿用了2014-2016年出台的系列放松文件。

金融方面，限购城市首套、二套最低首付比例为30%、40%，不限购城市首套、二套最低首付比例为20%、30%，首套房认定标准为“认贷不认房”；首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。

财税方面，契税税率为1%-2%（一线城市除外），增值税免征期限为2年。

土地方面，实行集中供地政策，沿用供地与库存挂钩的“五类”调控目标。

虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间：（1）继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。

5月15日调整后，首套最低利率为4.4%，仍高于2008年的4.1-4.2%，也明显高于2015年底的3.4-3.5%。

考虑到4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率较前一周下降10BP，或可通过下调LPR的方式进一步下调房贷利率下限，从而解决部分人群“不能买”、“不想买”的问题。

（2）对“因城施策”制定基本规范。

部分城市规定非户籍单身人士不能购房、非户籍社保/个税“连续”5年、以“产证”为标准限售5年、首套认贷款记录、普通住房认定标准过低，二套首付较高等。

过严的“因城施策”不仅把部分新增刚需拒之门外，还明显加大了刚改难度，或可考虑对这些过严的因城施策政策进行规范。

（3）阶段性限制土地供给。

当前库存偏高，减少土地供给有利于“三稳”，也有利于更好地促进民企回款进而化解流动性压力。

地方层面：更多城市更大尺度放松“四限”，加大购房补贴，降低落户门槛等。

今年以来，房地产政策持续放松，但3月1日后才涉及“四限”放松，而且主要以二线城市为主，一线城市放松力度较小，但一线政策执行强度处于历史高位且明显高于2014年放松之前，西安等二线城市政策执行强度同样处于历史高位但至今仍未明显放松，郑州等二线城市虽有放松但二套首付比例仍偏高，东莞等三四线城市的“三限”要求仍处史上最严时期。

此外，对合格人群进行购房补贴和大幅降低落户限制等措施也有利于本地楼市尽快回暖。

为出险房企代建和发行“抗疫特别国债”。

（1）相比“并购贷”，代建不涉及土地所有权转移，可以有效缩短并购过程中的可研谈判时间，在“代建费+分成”模式下，可以通过确保交付、扬长避短、传递信心等方式更好地促进出险房企项目销售。

（2）可以考虑发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”，然后通过地方政府对居民购房和其他耐用品消费进行补贴的方式来促进房地产市场尽快回暖和居民消费快速回升。

操作上，地方政府可以选择对合格专业人才进行补贴，吸引特定领域专业人才扎堆聚集，依托专业人才进一步强化本地优势产业。

我们认为，充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题是打通痛点、疏通堵点、消除难点的根本方法，在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。

此外，为出险房企代建有利于促进销售回升，发行“抗疫特别国债”或能较好地加速房地产市场回暖和居民消费回升，还有助于形成更大更强产业集群，积极构建“区域小循环”和“国内大循环”。

风险提示：信息披露不全，经济超预期，政策超预期等。