兴业证券-恒隆地产-0101.HK-派息稳健增长，租赁业务有待修复-220519

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2021年业绩增长符合预期：2021年公司实现营业收入103.21亿港元，同比增长15.0%；其中内地收入为69.39亿港元，同比增长31%；香港地区收入为33.82亿港元，同比下降7%；毛利73.71亿港元，同比增长13.7%；归母净利润为38.68亿港元，同比增长250.4%；核心净利润为43.65亿港元，同比增长3.9%；2021年每股派息为0.78港元，同比增长2.6%，派息额占核心净利润比例为80%，公司2021年度业绩符合预期。

内地物业租赁收入创新高，香港仍需等待零售复苏：截至2021年末，公司内地物业租赁实现57.57亿元人民币收入，其中商场收入为46.62亿元人民币，同比增长25%;办公楼收入为10.01亿元人民币，同比增长16%;酒店收入为0.94亿元人民币，同比增长18%；内地物业总楼面面积中，已落成投资物业为221万平米，发展中物业为103万平米；香港方面，零售组合收入为19.83亿港元；办公楼收入为1.57亿港元；住宅及服务式寓所为2.42亿港元；访港旅客下降导致铜锣湾零售组合收入下跌14%，零售组合总收入同比下降7%。

财务状况保持稳健：截至2021年末，公司的净负债率为24.4%，较2020A增长3.1个百分点；平均借贷利率为3.7%，较2020A下降0.7个百分点。

公司的利息保障倍数达到5倍，在手现金为85亿港元，有息负债总额为457亿港元，其中1年内到期的债务占比为18%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占73%，人民币债务占27%。

我们的观点：2021年公司内地投资物业表现亮眼，香港投资物业下半年零售租金同比持平，出现回暖迹象。

考虑到上海恒隆和上海港汇恒隆2021年租金收入占内地租金收入50%以上，2022上半年上海受疫情影响较大，我们认为2022年公司内地投资物业租金收入面临下滑压力。

而随着香港疫情缓解和零售环境改善，公司香港分部业绩有望迎来反弹。

公司派息稳定，截至5月19日，股息收益率为5.4%。

风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期。