东方证券-房地产行业4月统计局数据点评：销售开工投资全面下滑，政策力度有望突破前期框架-220517

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核心观点统计局公布2022年4月房地产市场运行情况。

房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为8722万平米/8134亿元/11389亿元/9901万平米，同比增速分别为39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%，前值-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%。

销售量价大幅回落，基本面仍在筑底。

4月销售均价为9326元/平方米，同比下滑12.5%，环比回升0.8%。

受经济周期叠加常态化疫情防控对生产消费的影响，4月单月销售规模已经下滑到1万方以下，系近5年单月（不考虑一二月）最差的销售表现，再次证明了当前需求侧依然疲软。

近期逾70城限购限贷等政策有明显松动，央行下调按揭利率下限，行业的政策环境已有明显改善。

我们认为随着重点城市疫情逐渐消退，地产基本面有望在二季度末初步筑底，并随着经济复苏逐步上行。

新开工下滑幅度扩大，投资双位数负增长。

新开工持续下行，已经达到近10年来最差水平（不考虑一二月），我们认为主要原因如下：核心是销售疲弱，企业补库存动力不足；其次2020、2021年全年的土地出让面积分别下滑1.1%和15.5%，2022年1-4月累计土地出让面积下降46.5%，企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。

4月地产开发投资下滑幅度达到两位数，投资大幅下滑对政策宽松亦有催化作用。

房企资金面继续收紧，销售回款成为主要拖累项。

从资金面来看4月份房地产企业到位资金10363亿，同比增速-35.5%，前值为-23.0%，整体资金面进一步收紧。

分项来看，国内贷款融资1312亿，同比增速-28.0%，前值-29.7%，略有改善，宽信用政策逐渐落位。

需求侧来看，定金及预收款3105亿元，同比增速-53.0%，前值37.5%，个人按揭贷款1668亿，同比增速-37.3%，前值-22.5%。

金融系统在防止系统性风险的底线下，对企业的支持力度有所增加，当前房企资金面的拖累项主要系销售回款，需求不足成为影响企业资金面的核心要素。

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。

2022年1-4月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-46.0%、-54.5%、-54.8%和-49.0%。

1-4月TOP10销售集中度下降至22.7%。

投资建议与投资标的本月房地产行业各项统计指标全面下滑，受周期因素与疫情叠加影响当前行业基本面仍处在筑底过程中。

从资金面来看，企业的融资环境依然紧张，更重要的是预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前行业复苏的核心症结是需求侧的疲软。

此前政策呈现出在供需两端均衡发力，但从结果来看并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在。

近期按揭利率的调整以及部分高能级城市逐渐放开限购限贷等关键性政策，表明政策力度有望突破前期框架，随着复工复产的逐步推进，我们认为销售在年中有望出现拐点。

市场的复苏不会一蹴而就，低评级房企仍处在持续失血的状态，现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。

我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。

同时我们看好迅速成长且受益于地产复苏的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

政策调控力度超过预期。

融资环境存在不确定性。