光大证券-雅生活服务-3319.HK-2021年度业绩点评：规模优势明显，经营独立性高-220517

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事件：2021年公司营收141亿yoy+40%，归母23亿yoy+32%2022年5月2日，公司发布2021年度业绩报告。

报告期内实现营业收入140.8亿元yoy+40.4%基本符合预期（我们预测为150.1亿元）；实现归母净利润23.1亿元yoy+31.6%基本符合预期（我们预测为25.2亿元）；期末在手现金（不含限制性现金）43.9亿元，同比下降13%；毛利率为27.5%，净利润率为18.2%，归母净利润率为16.4%；每股派息人民币0.41元。

点评：规模优势明显，业态结构均衡，经营独立性较高，社区增值发力1）管理规模优势明显，业态结构相对均衡：截止2021年末，按剔除咨询顾问面积的窄口径计算，公司在管建筑面积为4.9亿平（2020年同口径数据为3.7亿平），合约面积为6.6亿平（2020年同口径数据约为5.2亿平），规模优势明显；从业态拆分来看，在管面积中住宅业态约为2.1亿平（占比约42%）、公建业态约2.2亿平（占比约45%）、商办业态约6200万平（占比约13%），各类业态相对均衡且按年变化不大，利于各业态协同稳健发展。

2）在管面积第三方占比超80%，经营独立性高：截止2021年末，公司在管面积中第三方项目超过4亿平，占比约82%（2020年/2019年/2018年的同口径数据分别为80%/65%/40%），公司合约面积中第三方项目超过5亿平，占比约78%（2020年/2019年/2018年的同口径数据分别为74%/61%/46%）；公司经营独立性高，对关联公司的依赖较小，经营整体稳定性较好。

3）收购高端家政品牌，社区增值增速亮眼：2021年，业主增值服务板块营业收入约18.7亿元yoy+77%，增速较为亮眼；拆分子板块来看，“乐享荟”为品牌IP升级带动生活综合服务类收入增速明显，全年营收约8.5亿元yoy+115%；家装宅配类全年营收2.4亿yoy+105%；公司在2021年收购了中高端家政品牌“51家庭管家”，通过转换规模优势和聚集效应，形成“物业+家政”的协同扩张，为后续社区增值板块提供新的营收增长点。

盈利预测、估值与评级：公司管理规模优势明显，业态结构相对均衡，经营独立性和稳定性均较好，业主增值板块营收增速提升较快，收购高端家政品牌形成“物管+家政”协同扩张形成新的增长点；由于当前房地产行业下行明显，物管行业竞争加剧，第三方外拓难度增大，叠加公司规模基数较大导致增速放缓，我们下调2022-23年的预测归母净利润至27.5/32.1亿元（分别下调16.5%/21.6%），新增2024年预测归母净利润为37.0亿元。

当前股价对应2022-24年的PE估值分别为6/5/4X，估值具备较强吸引力；但由于2021年公司受限制资金大幅提升至33.5亿元（2020年同口径数据仅为2800万元）后续需要进一步重点跟踪，下调评级至“增持”。

风险提示：业主增值服务毛利率水平有可能随着规模扩张而下降；第三方外拓竞争加剧或影响扩张速度；受限制资金大幅增长或影响现金流和盈利水平。