平安证券-房地产行业点评：疫情反复加大楼市压力，政策宽松加速落地-220516

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事项：国家统计局公布2022年1-4月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额3.9万亿元，同比降2.7%；新开工4.0亿平米，同比降26.3%；竣工2.0亿平米，同比降11.9%；土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款955亿元，同比降20.6%；商品房销售面积4.0亿平米，同比降20.9%；销售额3.8万亿元，同比降29.5%；房企到位资金4.9万亿元，同比降23.6%。

平安观点：单月投资降幅显著扩大，短期压力犹存。

受房企资金压力大、疫情影响项目施工、上年土地购置费基数高（4-5月集中土拍）等因素影响，房地产投资4月单月同比降10.1%，降幅环比扩大7.7pct，1-4月投资累计同比降2.7%。

分区域看，中部投资延续较好表现，4月单月降幅小于其他区域。

往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，投资端短期下行压力仍存，中期随着政策力度加大、疫情逐步得到控制、上年基数降低，投资端有望随着销售企稳逐步回升，维持全年投资前低后高判断。

单月新开工降幅超四成，竣工延续低迷。

销售承压叠加疫情制约，1-4月新开工累计同比降26.3%，4月单月同比降44.2%，降幅环比扩大22.0pct，4月水泥产量同比降18.9%，降幅环比扩大13.3pct，印证地产新开工疲弱。

往后看，尽管商品房开工未售库存低对新开工形成支撑，但考虑房企资金压力仍大、2021H2以来土地成交下滑影响未来可供开工货量，新开工形势仍不容乐观。

受信用风险继续蔓延与疫情影响，房企竣工交付节奏延续低迷，1-4月全国竣工累计同比降11.9%，4月单月同比降14.2%，降幅维持两位数以上，4月平板玻璃价格维持震荡、库存显著抬升，印证短期地产竣工需求仍疲弱，后续仍需关注房企资金端改善情况。

疫情严峻加大销售压力，政策支持加速落地。

疫情冲击、收入预期下行、交付担忧持续影响购房者信心，1-4月商品房销售面积、销售额分别同比降20.9%、29.5%，4月单月销售面积、销售额同比降39.0%、46.6%，降幅环比扩大21.3pct、20.4pct，与微观销售表现相对接近，4月克而瑞百强房企销售面积、金额分别同比降60.7%、59.2%。

分区域看，受疫情影响更大的东北、东部地区4月单月销售面积分别同比降68.5%、45.7%，降幅高于中部（32.7%）、西部（30.1%）。

4月29日政治局会议提出支持刚需改善住房需求，5月15日央行、银保监下调首套房最低房贷利率，近期限购限贷松动从三四线延伸至高能级城市。

随着政策端持续发力、5月以来上海等地疫情逐步好转，预计楼市有望逐步修复。

资金端压力犹大，定金、按揭款表现更弱。

房企到位资金1-4月同比降23.6%，4月单月同比降35.5%，降幅环比扩大12.5pct，其中4月单月国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降28.0%、53.0%、42.4%，降幅环比减少1.8pct、扩大15.5pct、扩大20.3pct。

结合4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，商品房销售显著下滑、房贷投放收缩背景下，房企资金端仍难见好转。

投资建议：楼市低迷叠加疫情冲击，4月单月商品房销售、开工同比降幅扩大至4成左右，投资降幅亦扩大至两位数。

当前楼市基本面与地方财政压力显著加大，个别大型房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫，政策有望在供需两端加大发力，带动板块估值持续修复。

中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。

物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

产业链角度，建议关注水泥、防水、塑料管道行业龙头企业。

风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。

2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。

3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。