东方证券-房地产行业2022年第19周地产周报：政策力度加大，效果仍需观察-220516

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核心观点第19周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为1.9%。

沪深300指数报收3988.60，周度涨幅为2.0%；创业板指数报收2358.16，周度涨幅5.0%；房地产板块指数报收3256.43，周度涨幅为3.9%。

本周行业要闻。

央行、银保监会：首套房个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。

央行发布4月金融统计数据。

统计局发布4月份全国CPI、PPI数据。

财政部2022年将安排631.1亿元资金用于城镇保障性安居工程补助。

长沙：已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数计算。

东莞出台“莞七条”，放宽多孩家庭购房、放松限售等。

沈阳新政涉及放宽多孩家庭、“卖旧买新”等购房及放松限售等。

苏州首批次15宗地全部成交，其中11宗底价成交。

本周新房与二手房销售量均较上周增加。

第19周29大城市新房销售为2.4万套，较第18周增加90.3%；11大城市二手房销售8946套，较第18周增加203.2%。

库存量与库销比较上周减少。

截至第19周，15大城市库存为123.4万套，较第17周减少0.2万套；库销比为21.8个月，较第18周减少0.1个月。

本周土地市场出让热度较上周升高。

第19周26大城市合计成交土地19块。

土地出让金额减少。

第18周26大城市土地出让金为254.0亿元，较第18周减少87.5亿元。

平均溢价率升高。

第19周26大城市土地成交平均溢价率为3.0%。

重点公司公告。

招商蛇口、华润置地、龙湖等企业发布2022年4月经营快报。

融创中国四笔美元票据利息违约。

万科与广州市政府签署战略合作框架协议。

中交地产公告其货币资金足够覆盖日常经营及到期借款。

宝龙商业向大股东宝龙控股收购上海写字楼。

华润万象生活就陆肖TOD引入万象天地产品线与成都轨交达成合作。

投资建议与投资标的本周新房、二手房销售较上周回升，但仍处于低位，土拍延续低热度。

结合4月住房贷款减少，表明居民购房意愿依然疲弱。

自4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”以来，各地加速出台宽松政策，高能级城市以限购端放松、增加“房票”（如长沙以存量房供作租赁住房可置换购房资格，无锡、东莞、沈阳、合肥等新政涉及多孩家庭可新增购房、降低外地人购房门槛、“卖旧买新”不计入限购套数、局部取消限购等），以及限售端放松（如无锡、东莞、沈阳等个人住房转让增值税免征年限缩短为2年）为主，目前来看放松力度仍显不足，体现出监管对需求端刺激仍相对谨慎。

本周央行、银保监会宣布首套按揭贷款利率下限调整为LPR减20BP（即由4.6%加点调整为4.4%加点），相当于首套房贷最多约95折，我们认为各地随之在下调房贷利率、放宽首套房认定标准、降低首付比例等方面仍有发力空间，仍需观察主要城市的政策力度。

与此同时，供应端预售资金监管方面，部分三四线城市及个别二线城市实质性出台了降低监管额度、银行保函替换部分监管资金等政策，我们认为后续受限资金的放松将进一步利好信用良好的房企。

现阶段我们仍然推荐国企和高信用评级民企的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。