中信证券-房地产行业2022年4月宏观数据点评：基本面仍在下滑，多方政策集中发力-220516

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受疫情影响，4月房地产市场基本面仍在下滑。

我们相信政策仍在集中发力期，而力度可能有所提升。

相比于14年，今年政策势头相近，但高信用企业更加受益于行业竞争格局的调整。

我们推荐效率和信用兼顾的开发企业，和具备核心能力的房地产服务交易平台。

▍销售基本面仍在下滑。

1-4月份，商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降20.9%；商品房销售额3.8万亿元，下降29.5%。

单月层面，4月商品房销售面积8722万平方米，同比下降39.0%（3月同比下降17.7%），环比下降43.2%；商品房销售额8134亿元，同比下降46.6%（3月同比下降26.2%），环比下降42.7%。

销售均价与上月基本持平。

▍投资同比转负，开竣工下降。

1-4月份，全国房地产开发投资3.9万亿元，同比下降2.7%，累计同比转负；单月房地产开发投资同比下降10.1%（3月同比下降2.4%），环比下降14.1%。

投资同比转负的背后，开竣工也有不同程度的下降。

1-4月份，房屋新开工面积4.0亿平方米，下降26.3%；房屋竣工面积2.0亿平方米，下降11.9%。

单月层面，4月房屋新开工面积同比下滑44.2%（3月同比下降22.2%），环比下降33.4%；竣工面积同比下降14.2%（3月同比下降15.5%），环比下降34.4%。

▍疫情推迟基本面见底复苏进程。

3月以来，多个城市出现疫情频发的局面，疫情封控确实会对房地产销售及施工情况造成较大幅度的干扰，即使是小区域的防控也会一定程度上影响销售去化速度，而大范围的静态化管理，更会导致销售阶段性停摆。

我们估计，在4月封控范围最大的时间段，全国可能有多达30%-40%的销售案场受到暂时关停或限流的影响。

此外，从统计局数据可以看出，2022年4月的销售和开竣工等数据，均有较大幅度的环比下滑，我们相信这也和疫情频发及一些核心城市的封控有关。

▍多方政策发力，预计政策频率和力度都将有所提升。

4月是近几年需求侧政策发力最为频繁的一月，我们预计5月政策出台频率将依然较高，按揭利率下降空间较大、动力较足，且以限售、限价、限购、限贷为核心的其他需求侧政策也将在因城施策的框架下陆续出台，在频率维持高位的基础之上，城市能级和政策力度都将有所提升，即从三四线城市和非核心二线城市，逐渐上升到核心二线城市或新一线城市。

我们依然相信，下半年的房地产市场可能迎来复苏。

▍风险因素：局部疫情反复影响售楼处开放的风险；公司盈利不达预期的风险。

▍投资建议：受疫情影响，4月房地产市场基本面仍在下降，我们相信政策仍在集中发力期，而力度可能有所提升。

我们认为，当前房地产市场虽然成长持续性不如2014年，但政策势头和14年下半年相似，且相比于14年，高信用蓝筹企业更加受益于行业竞争格局的调整，同时由于竞争对手的减少，土地市场的机会也好于14年。

我们看好信用和效率兼备的开发企业，推荐保利发展、万科A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润置地、滨江集团和美的置业。

我们也看好受益于房地产市场见底复苏，具备核心竞争力的房地产服务平台，即贝壳。