国泰君安-房地产行业：4月全国房地产活动继续疲弱；央行进一步放松房贷利率-220516

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2022年1-4月全国房地产销售同比下跌29.5%，继续疲弱。

虽然更多的城市在2022年4月宣布了房地产宽松政策以刺激销售，但根据国家统计局数据，全国新房销售面积和销售金额在2022年1-4月份分别同比跌20.9%和29.5%，比2022年1-3月份下跌更多，1-3月份销售面积和销售金额分别同比跌13.8%和22.7%。

考虑到在上海以及其他重点城市的管控措施，我们相信2022年4月份的销售下跌主要是因为受国内奥密克戎影响带来的负面作用。

考虑到宽松政策将持续改善房地产市场的低迷情绪，我们认为销售数据有望在接下来几个月逐步恢复。

房地产建筑活动在2022年4月进一步减弱。

除了销售数据黯淡以外，我们也看到2022年4月份房地产建筑活动继续减弱。

今年1-4月份的房地产投资增长首次跌入负区间，为同比跌2.7%。

从单月数据来看，2022年4月份的房地产投资同比跌10.1%。

新工面积也下降明显，2022年1-4月的新开工面积同比跌26.3%，对比2022年1-3月的新开工面积同比跌幅为17.5%。

与开发商较弱的房地产建筑活动一致，开发商的企业到位资金也进一步下滑。

2022年1-4月，开发商企业到位资金同比下跌23.6%（2022年1-3月为同比下跌19.6%）。

其中，来自国内贷款的金额在2022年1-4月同比下跌24.4%。

我们相信开发商来自流动性的压力还没有完全缓解，仍将持续，考虑到：1）来自预售资金监管账户边际放松的影响有限；以及2）仍然疲软的销售表现。

央行宣布降低首套房按揭贷款的指导利率。

2022年5月15日，央行宣布，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应LPR利率减20个基点。

这意味着首套房贷款利率可至4.4%（之前为LPR的4.6%）。

至于二套住房，商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（之前为LPR加上60个基点：即5.2%）。

在2022年4月份住房贷款总额减少后（根据央行数据，当月减少人民币605亿元），我们相信此次央行房贷指导利率的下调将会帮助地方银行在更低利率下释放更多的贷款。

因此，我们预计宽松的房贷政策将更好地支撑销售复苏，尤其考虑到当前房地产销售的低迷市场情绪。

事实上，2022年4月29日的中央政治局会议已经提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”以及“支持刚性和改善性住房需求”。

我们相信房地产放松的信号已经释放，接下来几个月将持续有更多有利政策出台。

行业观点：我们相信，随着持续的有利房地产政策出台，房地产板块已经进入了调控政策放松周期。

但是另一方面，我们认为销售的反弹不会来得如此迅速，因为困难民企房地产商仍面临流动性压力，以及奥密克戎的爆发在中国仍然有不确定性。

我们相信板块的股价会因有利的放松政策，而在短期内出现反弹。

但是我们也认为需要看到更多房地产市场复苏的信号，来转向更为正面乐观的观点。

我们当前仍然对板块持“中性”的观点。

我们推荐关注龙湖集团（00960HK）和万科企业（02202HK），考虑到其稳健的基本面和财务优势。