中银国际-银行业住房利率政策银行业点评：稳地产强化如期而至，政策发力持续可期-220515

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2022年5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知指出：对于贷款购买自住房的居民，首套个贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

二套个贷利率下限按现行规定执行。

房地产需求端政策发力，按揭利率下调意在提振商品房销售需求。

第一，本次政策是稳地产政策在需求端的强化。

在上月持续推进房地产企业融资等稳地产政策，存款定价调控后，本月稳增长稳地产政策继续如期强化，按揭利率调降有利于房地产销售。

第二，本次意在提升居民端需求，3-4月看，居民融资需求受损较多。

降幅强于前次LPR调整，相对目前新增按揭降幅较大。

5年LPR4.6%为基准利率，在此基础上减少20BP，为4.4%，相当基准利率96%，如果后续基准利率下行，下限也会下降，折扣也会加大。

前期央行公布的2022年3月按揭利率5.49%，远高于基准利率89bp。

参考融360发布的数据和分析，其监测的3月全国首套贷款平均利率5.28%，其中，北京、上海、广州和深圳分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，其监测42个城市中，全国首套最低利率苏州，首套平均利率在4.62%，接近基准利率。

其监测的全国3月首套按揭，环比降11bp，42个城市31个城市3月按揭利率环比上月下降。

按各地情况看，本次调整给予按揭可能降幅较大。

或主要是针对增量，存量不会重定价本次通过调整下限的方式而非LPR变动方式，或主要是针对增量，相对存量调整，更有利于刺激更新置换需求。

对银行存量按揭贷款不会有重定价影响，新增按揭利率将持续下降。

在央行4月进行了存款利率市场化调整机制，存款成本下降后，政策落地符合银行负债成本压降，让利传导实体的政策导向。

坚守房住不炒，针对居住需求。

延续政策针对性强特征，明确首套需求，二套并未放开，针对刚需和更新需求。

采取下限模式，政策力度给区域调整空间，并且可以随着后续LPR变动继续调整下降。

周五公布4月社融信贷数据，反映疫情冲击加剧经济需求压力，周日发布调降按揭下限，强化稳地产政策，刺激房地产需求，提振市场信心。

在存款成本压降后，按揭调降符合金融让利传导的政策导向。

现阶段，稳地产特别是地产需求对银行资产质量和信贷需求的正面意义，远远强于新增按揭利率下降影响。

延续我们前期观点，4-5月经济数据压力，引发经济和政策的担忧，或扰动银行投资，而随着疫情缓解，政策不断强化，直至经济修复，银行股可能带来更好的机会。

持续推荐优质区域银行，首选优质城商行，推荐成都银行、江苏银行、杭州银行、常熟银行、南京银行等，关注邮储银行等大行的价值。

风险提示：经济大幅下行，房地产风险全面爆发。