平安证券-地产行业周报：央行下调首套房利率下限，多地创新楼市松绑政策-220515

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周度观点：本周长沙、东莞等地创新性松绑楼市，涉及“多孩可多房”、存量房屋盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算等，优化限购政策的同时，亦符合鼓励生育、发展保障性住房、“房住不炒”等政策方针;央行及银保监明确首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，我们认为短期政策发力带动的估值修复有望持续；中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、金科股份、中南建设等。

物管板块估值处于历史低位，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）央行、银保监：首套房商业贷款利率较LPR利率减20个基点。

2）长沙、东莞等地出台新政松绑楼市，促进良性循环；3）苏州集中供地：国企仍是拿地主角，土拍市场分化不均。

市场运行监测：1）成交环比改善，短期压力仍存。

本周新房成交3万套，环比升85.5%；二手房成交1.6万套，环比升186.5%。

5月前13日新房日均成交同比降59.5%，降幅较4月扩大4pct。

随着各地政策落地，购房信心有望逐步重塑。

但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。

2）改善型需求占比环比上升。

2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。

3）库存环比微增，短期稳中趋降。

16城取证库存10292万平，环比升0.1%。

资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。

4）土地成交、溢价率回落，一线占比提高。

上周百城土地供应建面1317.4万平、成交建面1470.3万平，环比降72.1%、降54.9%；成交溢价率1%，环比降5.8pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比29.2%、21.8%、49%，环比分别升25.9pct、降23.8pct、降2.2pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60亿元，环比增加21.5亿元；海外债无发行，环比持平；重点房企发行利率区间为2%-3.54%，可比发行利率多数较前次下滑。

2）信托：本周集合信托发行18.6亿元，环比减少2.5亿元。

3）地产股：本周房地产板块涨3.91%，跑赢沪深300（2.04%）；当前地产板块PE（TTM）12.58倍，估值处于近五年79.1%分位。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。