天风证券-房地产行业研究周报：透过银行年报看地产信贷-220515

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行业追踪（2022.5.7-2022.5.13）对公地产贷款显著收缩，个人住房贷款投放稳健“贷款集中度”考核要求下，商业银行加强涉房地产贷款投放管控，超限银行地产贷款占比持续优化。

截至2021年末，53家样本上市银行中，共15家房地产贷款占比超限（其中14家占比数值较上年同期下行），超限银行数量较2020年同期减少1家；共14家个人住房贷款占比超限（其中9家占比较上年同期下行），超限银行数量较2020年同期减少1家。

商业银行房地产公司贷款增速显著收缩，个人住房贷款投放稳健，保障居民合理住房需求。

整体来看，样本上市银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为31.9%、25.9%，较上年同期分别-0.75pct、-0.17pct。

样本上市银行个人住房贷款合计35.0万亿，房地产公司贷款合计8.0万亿，涉地产类贷款总计42.9万亿，较2020年同期同比增速分别为+10.6%、+1.4%、+8.8%，与样本房企贷款总额同比增速（+11.4%）相比，分别-0.73pct、-9.97pct、-2.58pct。

六大国有商业银行年报对房地产业的相关表述整体更为积极，多行提出“保障居民合理购房需求”及“增加对住房租赁及保障性住房建设的支持力度”。

具体来看：1）风险管理方面，严格管控房地产业风险、加强房地产贷款集中度管理仍是各行关注重点。

2）产业政策方面，建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行提出支持房地产业平稳健康发展；同时，住房租赁及保障性住房成为多行关注重点，多行提出加大对住房租赁及保障性住房建设金融支持力度。

3）个人信贷方面，各行均强调“差异化信贷”及“满足居民合理购房需求”，农业银行、邮储银行就支持居民的“改善性购房需求”给出积极表述。

贷款集中度对商业银行的刚性考核标准与支持居民改善性住房需求间存在天然矛盾。

在当前集中度要求下，以2021期末各分档商业银行贷款总额进行静态测算，样本银行可释放个人住房贷款余额空间合计仅2.4万亿，商业银行防范风险与支持和引导个人住房需求的政策平衡点仍需进一步探索。

新房、土地市场本周成交降幅持续扩大，二手房市场呈现回暖新房市场本周成交422万平，月度同比-52.80%，相较上月下降1.50pct；累计库存16731万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交156万平，月度同比-24.82%，相较上月改善13.36pct。

土地市场本周成交建面1470万平，滚动12周同比-30.15%；成交总额500亿元，滚动12周同比-44.39%；全国平均溢价率+0.98%，滚动12周同比-16.90pct。

本周申万房地产指数+3.91%，较上周提升9.35pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数1.87pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.06%，较上周提升2.18pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.54pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周提升2.53pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。